Denizli ve Acıpayam‘da kentsel dönüşüm sürecinin teknik tarafını yürütüyoruz: riskli yapı tespiti öncesi ön değerlendirme, deprem performans analizi, yıkım sonrası yeni yapının mimari ve statik projelendirilmesi, ruhsat ve şantiye şefliği. Süreci parça parça değil, baştan sona tek elden takip ediyoruz.
Binanız riskli mi, emin değil misiniz? Yapının yaşını, kat adedini ve varsa projelerini gönderin; riskli yapı tespitine başvurmadan önce ne beklemeniz gerektiğini ve hangi yolun daha avantajlı olduğunu konuşalım.
Kentsel Dönüşüm Nedir, Yasal Dayanağı Ne?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, deprem riski taşıyan yapıların tespit edilip yenilenmesi sürecidir. Süreç, binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar.
Denizli, birinci derece deprem kuşağında yer alır ve yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi yönetmeliklere göre inşa edilmiştir. Bu binaların çoğu bugünkü TBDY 2018 kriterlerini karşılamaz.
Süreç Nasıl İşliyor?
- Ön değerlendirme: Binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, projeleri ve mevcut hasar durumu incelenir. Riskli çıkma ihtimali baştan konuşulur.
- Riskli yapı tespiti başvurusu: Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa başvurulur. Malik veya kanuni temsilcisi başvurabilir.
- Tespit raporu: Karot, donatı tespiti, zemin verileri ve hesaplarla rapor düzenlenir, idareye sunulur.
- İtiraz süreci: Riskli yapı kararına, tebliğden itibaren yasal süre içinde teknik heyete itiraz edilebilir.
- Tahliye ve yıkım: Karar kesinleştiğinde tahliye ve yıkım aşamasına geçilir.
- Malikler arası karar: Yeni yapının nasıl yapılacağı, kanunda öngörülen çoğunlukla karara bağlanır.
- Yeni proje ve ruhsat: Mimari, statik ve diğer projeler üretilir, ruhsat alınır.
- İnşaat ve şantiye şefliği: Yapım süreci yürütülür, iskân alınır.
Yıkmak mı, Güçlendirmek mi?
| Kriter | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Süre | Genellikle daha kısa | Yıkım + ruhsat + inşaat, çok daha uzun |
| Maliyet | Yapının durumuna göre belirgin şekilde düşük olabilir | Yüksek, ancak sıfır bina elde edilir |
| İmar hakkı | Mevcut yapı korunur, ek hak kazanılmaz | Güncel imar durumuna göre alan kazancı olabilir |
| Tahliye | Kısmi veya kısa süreli olabilir | Tam tahliye zorunlu |
| Malik mutabakatı | Daha kolay sağlanır | Kanuni çoğunluk kararı gerekir |
| Uygun olduğu durum | Düzenli taşıyıcı sistem, sınırlı performans açığı | Ağır hasar, düzensiz sistem, imar hakkı artışı olan parseller |
Bu kararı tahminle değil, performans analiziyle vermek gerekir. Analiz sonucunda binanın hangi performans seviyesinde olduğu ve güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı ortaya çıkar.
Kentsel Dönüşümde Neler Yapıyoruz?
- Ön risk değerlendirmesi — resmî başvuru öncesi teknik görüş
- Deprem performans analizi — TBDY 2018 esaslı, karot ve donatı tespitiyle
- Güçlendirme projesi — mantolama, perde ilavesi, FRP, temel güçlendirmesi
- Yeni yapı mimari ve statik projesi
- Ruhsat dosyası ve belediye takibi
- Şantiye şefliği ve saha denetimi
- Kat karşılığı süreçlerde teknik danışmanlık — maliklerin yanında
Kat karşılığı anlaşma yapacaksanız kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli yazımızı ve paylaşım oranı hesaplama aracımızı mutlaka inceleyin.
Hizmet Verdiğimiz Bölgeler
Ofisimiz Acıpayam‘da. Kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmetini Denizli ili genelinde veriyoruz:
- Güney hattı: Acıpayam, Serinhisar, Tavas, Kale, Beyağaç, Bozkurt, Çameli
- Merkez: Merkezefendi, Pamukkale, Honaz
- Batı: Sarayköy, Buldan, Babadağ
- Kuzey ve doğu: Çivril, Çal, Baklan, Bekilli, Güney, Çardak
Sıkça Sorulan Sorular
Binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa riskli yapı tespiti için başvurulur. Başvurudan önce binanın yaşı, taşıyıcı sistemi ve mevcut projeleri üzerinden ön değerlendirme yapılması, sürecin nasıl ilerleyeceğini görmek açısından faydalıdır.
Riskli yapı kararına itiraz edebilir miyim?
Evet. Riskli yapı kararı maliklere tebliğ edilir ve tebliğden itibaren kanunda öngörülen süre içinde teknik heyete itiraz edilebilir. Süreler ve usul için ilgili idareden teyit alınmalıdır.
Tüm maliklerin anlaşması şart mı?
6306 sayılı Kanun, yeni yapının nasıl yapılacağına ilişkin kararların belirli bir çoğunlukla alınmasına imkân tanır; oybirliği aranmaz. Anlaşmaya katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda özel usul öngörülmüştür.
Güçlendirme mi daha mantıklı, yıkım mı?
Bu karar performans analizi sonucuna bağlıdır. Taşıyıcı sistemi düzenli ve performans açığı sınırlı binalarda güçlendirme genellikle daha hızlı ve ekonomiktir. İmar hakkı artışı olan parsellerde ise yıkıp yeniden yapmak avantajlı olabilir.
Denizli kentsel dönüşüm kapsamında mı?
Denizli birinci derece deprem kuşağındadır ve yapı stokunun önemli bir bölümü 2000 öncesi yönetmeliklere göre inşa edilmiştir. Kentsel dönüşüm bina bazında, riskli yapı tespitiyle işler; ayrıca riskli alan ilan edilen bölgeler de bulunabilir.
Kentsel dönüşümde bize kim temsil eder?
Süreçte maliklerin teknik olarak yalnız kalmaması önemlidir. Müteahhitle yapılacak sözleşmede paylaşım oranı, teslim standardı ve süre gibi başlıklarda malik tarafında teknik danışmanlık veriyoruz.
İlgili hizmetlerimiz: Deprem Performans Analizi · Statik Proje · Mimari Proje · Şantiye Şefliği
Özkaya Mühendislik — Ali Osman Özkaya, İnşaat Mühendisi & Mimar. Acıpayam / Denizli.