Kat Karşılığı Müteahhitlik — Denizli ve Çevresi

Kat karşılığı inşaat nedir?

Kat karşılığı inşaat, hukuken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak geçer. Arsa sahibi arsa paylarının belirli bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhit de o arsa üzerinde binayı yapıp sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Müteahhide kalan bağımsız bölümleri müteahhit satar; inşaat maliyetini ve kârını böyle karşılar.

Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir. Hem taşınmaz satımının hem de eser (inşaat) sözleşmesinin unsurlarını taşıyan karma bir sözleşmedir; bu yüzden iki alanın kuralları birlikte uygulanır.

Kat karşılığı kimler için uygun, ne zaman uygun değil?

Hisseli arsanız için hisseli tapuya ev yapılır mı, birden fazla parselin birleştirilmesi için arsa birleştirme (tevhid), yola terk için yol terki nedir rehberlerimize bakın. Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalar için kentsel dönüşüm hizmetimizi ve 6306 sayılı Kanun riskli bina tespiti yazımızı okuyabilirsiniz.

Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?

Sabit bir kat karşılığı oranı yoktur. Bölgeye, arsanın konumuna ve projeye göre çok farklı paylaşımlar görülür. Oran, tarafların pazarlığıyla ve şu değişkenlerle belirlenir:

Basit mantık: Proje bittiğinde toplam değer; arsa değeri, inşaat maliyeti ve müteahhit kârının toplamıdır. Arsa sahibinin payı, arsa değerinin bu toplam içindeki oranına yakındır.

Varsayımsal örnek (piyasa verisi değildir): Arsa değeri 6 milyon TL, inşaat maliyeti 9 milyon TL, müteahhit kârı 3 milyon TL ise toplam değer 18 milyon TL olur. Arsa sahibinin payı yaklaşık 6/18 = %33, müteahhidin payı %67 çıkar; 6 daireli bir projede bu, arsa sahibine 2 daire demektir. Gerçek oranlar arsaya ve projeye göre değişir. Emsal örneği: 500 m² arsada emsal 1,80 ise emsale dahil alan 900 m² olur; ortak alanlar ve emsal dışı bölümler hesaba katılınca satılabilir net alan bunun altında kalır.

Kendi arsanız için ilk rakamları kat karşılığı paylaşım hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Kat karşılığı sözleşmesi: noter, tapu şerhi ve teminat

Kat karşılığı işlerinde uyuşmazlıkların çoğu sözleşmeden doğar. İmzalamadan önce şu dört konuyu netleştirin.

1. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı

Sözleşmenin arsa payı devrini içeren kısmı resmî şekle tabidir. Uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartı kabul edilir (Noterlik Kanunu m.60 çerçevesi). Şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerde bile taraflardan biri edimini önemli ölçüde yerine getirmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına (Türk Medeni Kanunu m.2) aykırı sayılabilir. Ancak bu, güvenilecek bir koruma değil, kaçınılması gereken bir risktir.

2. Tüm arsa maliklerinin katılımı

Sözleşme tüm arsa sahipleriyle yapılmalıdır. Hisseli tapuda tek bir hissedarın imzasının eksik olması, sözleşmenin uygulanmasını zorlaştırır. Anlaşma sağlanamıyorsa ifraz, tevhid ya da hisse devri gibi çözümler harita mühendisliği ve tapu işlemleriyle birlikte planlanır.

3. Tapu siciline şerh

Sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükler tapu siciline şerh edilebilir (Türk Medeni Kanunu m.1009). Şerh en fazla 5 yıl için geçerlidir; süre uzarsa yenilenmesi gerekir. Şerh, arsa üzerinde üçüncü kişilerle ilgili gelişmelere karşı tarafların haklarını güçlendirir.

4. Teminat ve arsa payı devir takvimi

Arsa sahibi için en kritik konu, arsa payının müteahhide ne zaman geçtiğidir. Tüm payın imza anında devri, iş yarım kaldığında arsa sahibini savunmasız bırakabilir. Bu yüzden devirlerin inşaat seviyesine bağlanması, teminat mektubu ya da teminat ipoteği alınması ve teslim tarihine bağlı cezai şart uygulamada sık tercih edilir.

Sözleşmede mutlaka yazması gerekenler

• Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin kat, cephe, brüt ve net m², oda dağılımı ve krokisi
• Onaylı projeye bağlılık; teknik şartname ve malzeme listesi (beton sınıfı, demir, yalıtım, doğrama, seramik ve benzeri)
• Başlama ve teslim tarihi; gecikme halinde günlük cezai şart
• İnşaat ruhsatı, iskân ve kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi yükümlülüğü; kimin, ne zamana kadar yapacağı
• Arsa payı devir takvimi ve teminat (mektup, ipotek, şerh)
• Vergi, harç, yapı denetim, SGK primi ve katılım payı gibi giderlerin kimde olduğu
• Mevcut binada oturuluyorsa yıkım ve inşaat süresince kira ya da taşınma desteği
• Müteahhidin sözleşmeyi ya da haklarını üçüncü kişiye devri için izin şartı
• Ek iş, değişiklik, fesih ve uyuşmazlık hükümleri; inşaat sigortası

Kat karşılığı süreci: ilk görüşmeden anahtar teslimine adım adım

1. Ön değerlendirmeTapu, imar durumu ve plankote incelenir; emsale göre kaç bağımsız bölüm çıkabileceği kabaca hesaplanır (emsal rehberi, TAKS-KAKS aracı).
2. Arsanın hazırlanmasıGerekirse hisseli tapu, ifraz-tevhid, yol terki ya da 18. madde uygulaması çözülür (hisseli tapu, ifraz-tevhid, 18. madde ve DOP).
3. Zemin etüdü ve ön projeZemin etüdü yaptırılır (zemin etüdü nedir); daire tipleri ve kat planı taslağı hazırlanır.
4. SözleşmeNoterde düzenleme şeklinde sözleşme yapılır; bağımsız bölüm listesi, teknik şartname, teslim tarihi ve teminat yazılı hale getirilir; şerh verilir.
5. Proje ve ruhsatMimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır; yapı denetim ve ruhsat başvurusu yürütülür (mimari proje, statik proje, yapı ruhsatı, ruhsat süresi).
6. YapımTemel, betonarme karkas ve ince işler yürür; şantiye şefi ve yapı denetim kontrolleri sürer (şantiye şefliği, EBİS ve beton).
7. İskânYapı kullanma izin belgesi alınır (iskân nasıl alınır); SGK ilişiksizlik belgesi bu aşamada gündeme gelir (inşaatta SGK asgari işçilik).
8. Kat irtifakı ve kat mülkiyetiKat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir, bağımsız bölümlerin tapuları düzenlenir (kat irtifakı ve kat mülkiyeti).
9. TeslimSözleşmede yazılı bağımsız bölümlerin tapu ve anahtar teslimi yapılır; ayıp ve garanti süreci başlar.

Yapı ruhsatının süresi sınırlıdır; süre ve yenileme koşulları için yapı ruhsatı kaç yılda biter yazımıza, ruhsatı hangi idarenin vereceği için yapı ruhsatını hangi idare verir yazımıza bakın.

Kat karşılığı müteahhit seçerken 10 kontrol sorusu

1. Müteahhitlik yetki belgesi var mı, hangi grupta? Belge sınıfı yapılacak işin büyüklüğüyle uyumlu olmalı (müteahhitlik belgesi sınıfları); firma YAMBİS’te sorgulanabilir (YAMBİS ve müteahhit sorgulama).
2. Bu ölçekte iş bitirmiş mi? Tamamlanmış işleri yerinde görün, iskân belgelerini sorun.
3. Mali gücü ve teminatı var mı? Teminat mektubu ya da ipotek verebilmesi ciddiyet göstergesidir.
4. Projenin müellifi kim? Mimari ve statik projeyi hazırlayanın kim olduğunu ve fenni mesuliyeti kimin taşıdığını öğrenin.
5. Şantiye şefi ve yapı denetim kuruluşu kim? Şantiyede sürekli bulunacak mühendis ve denetçi baştan belli olmalı (şantiye şefliği düzenlemesi).
6. Teknik şartname yazılı mı? Beton sınıfı, donatı, yalıtım, doğrama ve malzeme markaları sözleşme ekinde yer almalı (beton sınıfları rehberi).
7. İş programı ve teslim tarihi net mi? Cezai şartın günlük tutarı ve başlangıç tarihi yazılı olmalı.
8. SGK ve işçilik düzenli mi? İskân aşamasında sorun çıkmaması için asgari işçilik primi hesaplanmalı (SGK asgari işçilik).
9. Noter sözleşmesini ve tapu şerhini kabul ediyor mu? Şerhten kaçınan müteahhit bir uyarı işaretidir.
10. Teslimden sonraki sorumluluk nasıl işleyecek? Ayıp, garanti ve bakım sorumluluğu sözleşmede açık olmalı.

Bu soruları bize de sorun; sözleşmeden önce her birini yazılı olarak birlikte netleştirelim.

Kat karşılığı mı, anahtar teslim mi, kendi yönetiminizle mi?

Anahtar teslim seçeneğini anahtar teslim inşaat sayfamızda, maliyet ve müteahhitlik süreçlerini inşaat maliyeti ve müteahhitlik rehberimizde bulabilirsiniz.

Vergi, harç ve masraflar

• KDV: Vergi mevzuatı iki ayrı teslim görür: arsa sahibinin müteahhide arsa payı devri ve müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm teslimi. KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre arsa sahibi bu işi arızi yapıyor ve gerçek usulde mükellefiyeti gerektirmiyorsa arsa devrinde KDV uygulanmaz; müteahhidin arsa sahibine verdiği daireler emsal bedel üzerinden KDV’ye tabidir.
• Tapu harcı: 492 sayılı Harçlar Kanunu m.63’e göre harç, beyan edilen bedel ile emlak vergisi değerinden az olmamak üzere hesaplanır ve devreden ile devralan için ayrı ayrı alınır. Harçları kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazın; hesap için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
• Arsa sahibinin sonraki satışları: Arsa sahibi payına düşen daireleri sonradan satarsa gelir vergisi ve harç konusu gündeme gelebilir.
• Diğer masraflar: Yapı denetim bedeli, ruhsat harçları, SGK primi ve katılım payları için ruhsat toplam maliyet hesaplayıcısı ve yapı ruhsatı harcı yazısı yol gösterir.

Vergi mevzuatı sık değişir ve işleme özgü ayrıntılar içerir. Kat karşılığı sözleşmesini imzalamadan önce hem hukuki hem mali danışmanlık almanızı öneririz. Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır.

Denizli’de kat karşılığı: imar, deprem ve zemin gerçekleri

• Deprem: Denizli, deprem etkinliği yüksek bölgelerden biridir. Statik proje TBDY 2018’e göre hazırlanmalı, zemin etüdü mutlaka yapılmalıdır (TBDY 2018 rehberi, statik proje hizmetimiz). Mevcut binalar için deprem performans analizi mümkündür.
• İdare: Merkezefendi ve Pamukkale büyükşehir sınırlarındadır; diğer ilçelerde imar ve ruhsat süreci parselin konumuna göre değişir. Yetkili idare için yapı ruhsatını hangi idare verir yazımıza bakın.
• Kentsel dönüşüm: Riskli yapı kararı çıkan binalarda yenileme sıklıkla kat karşılığı modelle yapılır; ayrıntılar için kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.
• Bölge: Acıpayam merkezli ofisimizden Denizli genelindeki arsalar için değerlendirme yapıyoruz.

Kat karşılığında sık yapılan 7 hata

1. Sözleşmeyi noterde yapmamak, adi yazılı ya da sözlü anlaşmayla yetinmek
2. Arsa payının tamamını imza anında devretmek
3. Teslim tarihi ve cezai şart yazmamak
4. Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümleri “iyi bir daire” gibi belirsiz ifadelerle bırakmak; kat, cephe ve m² yazmamak
5. Teknik şartname ve malzeme listesi eklememek
6. İmar durumunu ve tapu kaydını doğrulamadan sözleşme imzalamak
7. Hissedarlardan birinin muvafakatini eksik bırakmak

İş yarım kalırsa müteahhit değişikliği için ruhsatta müteahhit değişikliği nasıl yapılır yazımıza bakın.

Teslimden sonra: ayıp, garanti ve sorumluluk

Kat karşılığı sözleşmesine eser sözleşmesi hükümleri (Türk Borçlar Kanunu m.470–486) uygulanır. Yapı ayıplıysa arsa sahibi; muayene ve ihbar yükümlülüklerini yerine getirmek şartıyla sözleşmeden dönme, bedelden indirim isteme ya da ayıbın giderilmesini talep etme haklarına sahiptir (TBK m.475); ayrıca tazminat isteyebilir.

Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle dava hakkı teslimden itibaren 5 yıl sonra zamanaşımına uğrar; yüklenicinin ağır kusuru varsa bu süre 20 yıldır (TBK m.478). Bu yüzden daireleri teslim alırken mühendis kontrolüyle ayıp tespiti yapmak ve ayıpları yazılı olarak gecikmeden bildirmek önemlidir.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler ve araçlar

Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır; hukuki ya da mali danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmeniz için bir avukattan ve mali müşavirden görüş almanızı öneririz.