Tapu Harcı ve Masrafları Hesaplama 2026

Tapu masrafları 2026: kalem kalem ne ödenir?

Bir taşınmaz alırken ödenen tek şey satış bedeli değildir. Tapu harcı, döner sermaye, ipotek işlemleri, emlakçı komisyonu ve sigortalar toplandığında satış bedelinin %5-8'ine ulaşan bir ek maliyet çıkar. Aşağıdaki tablo, 2026 itibarıyla hangi kalemin hangi orana ve kime ait olduğunu gösteriyor.

Döner sermaye neden herkeste farklı çıkıyor?

En çok karıştırılan kalem budur. Döner sermaye sabit bir rakam değil, temel hizmet bedeli × o tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı formülüyle bulunur. Aynı işlem Acıpayam'da ve İstanbul'da farklı tutar çıkarır. İkinci nokta: ipotekli satışta iki ayrı işlem vardır (satış + ipotek tesisi), dolayısıyla döner sermaye iki kez ödenir. İnternette dolaşan "tapu masrafı şu kadar" rakamlarının çoğu bu iki ayrıntıyı atladığı için tutmaz.

Beyan edilen bedel: en kritik karar

Uzun yıllar boyunca tapuda emlak vergisi değeri üzerinden düşük beyan yaygındı. Bugün bu yol iki nedenle kapanmış durumda: banka ekspertiz raporları ve bankacılık kayıtları gerçek bedeli görünür kılıyor, ayrıca düşük beyan alıcının ileride satarken ödeyeceği değer artış kazancı vergisini artırıyor — çünkü maliyet bedeli düşük görünüyor. Kısa vadeli harç tasarrufu, orta vadede daha büyük bir vergiye dönüşebiliyor.

Tapu gününe giderken kontrol listesi

1. Tapu kaydında şerh, haciz, ipotek var mı — takyidat belgesi alın.
2. Belediyeden emlak vergisi ilişik kesme belgesi.
3. İskân (yapı kullanma izin belgesi) var mı? Yoksa kredi çıkmayabilir, aboneler kalıcı olmaz.
4. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Kat irtifakı hâlâ duruyorsa nedeni sorulmalı.
5. Bina ruhsatına uygun mu? Kapatılmış balkon, ilave kat, bölünmüş bağımsız bölüm varsa bu bir imar aykırılığıdır.
6. Yapı 2000 öncesi ise deprem performansı hakkında fikir edinin.
7. DASK poliçesi güncel mi?

Sık sorulan sorular

2026 tapu harcı yüzde kaç?
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu ekindeki (4) sayılı tarifeye göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında toplam %4'tür: alıcıdan binde 20 (%2), satıcıdan binde 20 (%2). Uygulamada çoğu zaman tamamı alıcı tarafından ödenir; bu tarafların anlaşmasına bağlıdır, kanuni sorumluluk ikisinde de vardır.

Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak bu bedel, taşınmazın emlak vergisi (rayiç) değerinden düşük olamaz. Beyan daha düşükse harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır.

Düşük beyan edersem ne olur?
Gerçek satış bedelinin altında beyan, vergi incelemesinde tespit edilirse eksik harç gecikme faiziyle birlikte istenir ve %25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanır. Sorumluluk alıcı ve satıcıda müştereken doğar. Ayrıca konut kredisi kullanıyorsanız banka ekspertiz değeri kayıtlarda zaten yer alır.

2026 döner sermaye ücreti ne kadar?
Döner sermaye hizmet bedeli sabit tek bir rakam değildir: temel hizmet bedeli her tapu müdürlüğü için belirlenen yöresel katsayı ile çarpılır, ilk taşınmazdan sonraki her taşınmaz için ilave hizmet bedeli eklenir. 2026 için temel bedel 2.227 TL, ilave hizmet bedeli 307 TL seviyesindedir; katsayı 1,00 ile 3,00 arasında değişir. Yabancı uyruklu taraf varsa sabit ve belirgin biçimde yüksek bir tarife uygulanır.

Konut kredisiyle alırsam ipotek harcı öder miyim?
Konut finansmanı kapsamındaki ipotek işlemleri harçtan istisnadır; yani konut kredisiyle ev alırken ipotek tesis harcı ödemezsiniz. Ancak ipotek ayrı bir tapu işlemi olduğu için ikinci bir döner sermaye bedeli, banka ekspertiz ücreti ve kredi tahsis ücreti çıkar. Ticari kredi veya konut dışı ipoteklerde binde 4,55 oranında harç doğar.

Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği alım-satımda hizmet bedeli, satış bedelinin %4'ünü aşamaz. Yaygın uygulama alıcıdan %2, satıcıdan %2 ve bu tutarlar üzerine %20 KDV eklenmesidir.

Sıfır konutta KDV ne kadar?
Müteahhit veya şirketten alınan ilk el konutlarda net alanı 150 m²'ye kadar olan kısım için %10, 150 m²'yi aşan kısım için %20 KDV uygulanır. İkinci el konut alım-satımında (gerçek kişiler arasında) KDV doğmaz.

Miras yoluyla geçen taşınmazda tapu harcı var mı?
İntikal işlemlerinde tapu harcı alınmaz; bunun yerine veraset ve intikal vergisi doğar ve vergi dairesinden ilişik kesme belgesi istenir. Döner sermaye hizmet bedeli yine ödenir.

Aldığım evi 5 yıl içinde satarsam vergi öder miyim?
Gerçek kişilerin, satın aldıkları konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satmasından doğan kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Beş yıl geçtikten sonraki satışta bu vergi doğmaz. Ticari kazanç kapsamına giren seri satışlar bu kuraldan bağımsızdır.

Tapu masraflarını kim öder?
Kanuni paylaşım alıcı %2 - satıcı %2 şeklindedir ama piyasa uygulamasında harç, döner sermaye ve masrafların büyük bölümü genellikle alıcıya bırakılır. Bunu satış sözleşmesinde açıkça yazmak, tapu gününde yaşanan anlaşmazlıkların çoğunu önler.

İlgili araçlar: Yapı maliyeti · Kat karşılığı paylaşım · Statik proje bedeli · Mimari proje bedeli · Ruhsat toplam maliyeti