Arsamın Üzerinden Elektrik Direği Geçiyorsa Ne Olur? Haklarınız ve İrtifak Bedeli (2026)

📘 Bu yazı Arsa ve İmar Rehberi serimizin bir parçasıdır. Arsanızla ilgili diğer imar konularını da sırayla görmek için rehberin tamamına bakabilirsiniz.

Beğendiğiniz bir arsayı gezerken ya da elinizdeki parselin imar durumunu araştırırken karşınıza çıkan bir elektrik direği ya da tepenizden geçen kablolar, akla hemen şu soruyu getirir: “Bu arsaya artık ev yapamaz mıyım, hakkımı kaybettim mi?” İyi haber: Hayır, mülkiyetinizi kaybetmezsiniz. Ama arsanızın kullanım hakkı sınırlanır ve kanunen bir bedel talep etme hakkınız doğar. Bu yazıda arsanızdan elektrik direği veya enerji nakil hattı geçmesi durumunda mülkiyet hakkınıza ne olduğunu, yapılaşma sınırlarını, irtifak hakkı bedelinin nasıl belirlendiğini ve Acıpayam/Denizli’de bu süreci kiminle yürüteceğinizi gerçek mevzuat ve emsal kararlara dayanarak anlatıyoruz.

Arsamdan Elektrik Direği veya Hattı Geçtiğini Nasıl Anlarım?

Bir parselde elektrik direği veya üzerinden geçen enerji nakil hattı (havai hat) varsa, bu genellikle tapu kaydına irtifak hakkı şerhi olarak işlenmiştir. Kontrol etmenin üç yolu vardır:

• Tapu kaydı / e-Devlet: “Taşınmaz Sorgulama” veya TAKBİS üzerinden parselin şerhler bölümünde “irtifak hakkı”, “enerji nakil hattı irtifakı” veya dağıtım şirketinin adı (örneğin ADM Elektrik Dağıtım) yazıp yazmadığına bakın.
• İmar durum belgesi: Belediyeden alınacak imar durum belgesinde, parseli etkileyen enerji nakil hattı koridoru genellikle “yapı yaklaşma sınırı” veya kroki üzerinde ayrı bir çizgiyle gösterilir.
• Yerinde tespit: Direk parselin sınırında ya da içinde duruyorsa, hattın parselin üzerinden hangi açıyla geçtiğini bir harita mühendisi ile yerinde ölçtürmek en sağlıklısıdır — direk parsel dışında olsa bile hat parselin havasından geçiyor olabilir.

İrtifak Hakkı Nedir? Kamulaştırmadan Farkı Ne?

Elektrik direği/hattı için mülkünüz genellikle tamamen kamulaştırılmaz; bunun yerine irtifak hakkı kamulaştırması yapılır (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 4). Aradaki fark önemlidir:

Yani direğin tam oturduğu küçük alan için tam kamulaştırma, hattın geçtiği geniş koridor için ise irtifak hakkı kamulaştırması uygulanması yaygındır.

Elektrik Direği/Hattı Arsamın Değerini Ne Kadar Düşürür?

Yargı kararlarında kabul edilen genel değer kaybı oranları şöyledir:

• İmarlı (yapılaşmaya açık) parsellerde: yaklaşık %50’ye kadar değer kaybı kabul edilebiliyor — çünkü koridor içindeki alan yapılaşamıyor.
• Tarım arazilerinde: yaklaşık %35’e kadar değer kaybı kabul edilebiliyor — tarımsal kullanım büyük ölçüde devam edebildiği için oran daha düşük.

Piyasada ise emlak uzmanları, yüksek gerilim hattı geçen parsellerin benzer konumdaki hattı olmayan parsellere göre %20-50 arası daha düşük fiyatlandığını belirtiyor. Kesin oran; direk/hat sayısına, koridorun parselin ne kadarını kapladığına ve parselin imar potansiyeline göre bilirkişi tarafından belirlenir.

Direğin veya Hattın Altına/Yakınına Yapı Yapabilir miyim? Güvenlik Mesafeleri

Enerji nakil hatlarına yaklaşma mesafeleri Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği ve TEİAŞ/dağıtım şirketi teknik şartnamelerinde düzenlenir; kesin mesafe hattın gerilim seviyesine (AG, OG, YG) ve direk tipine göre değişir. Genel olarak bilinmesi gerekenler:

• TEİAŞ’ın genel yaklaşma kuralına göre bina/inşaat çalışmalarında hatta yatay uzaklık en az 5 metre, düşey uzaklık en az 8,7 metre olmalıdır.
• 154 kV gibi yüksek gerilim hatlarında koridor genişliği tipik olarak her iki yana 10-15 metre civarındadır; 380 kV gibi daha yüksek gerilimlerde bu mesafe daha da artar.
• Koridor içinde konut, işyeri, ahır gibi kalıcı yapı yapılması yasaktır; koridor dışına taşan parsel kısmı için ise belediyeden ayrıca imar durumu ve yapı yaklaşma sınırı teyidi alınması gerekir.

Önemli: Bu mesafeler genel bilgi amaçlıdır ve parselinize özel kesin koridor genişliği, hattın gerilim seviyesine bağlı olarak ilgili dağıtım/iletim şirketinden (yazılı) teyit edilmelidir. Hattın tam altına veya belirtilen mesafeden yakınına asla ruhsatsız yapı yapmayın — hem güvenlik riski hem de yıkım riski taşır.

İrtifak Hakkı Bedelini Nasıl Alırım? Süreç Nasıl İşler?

Sürecin nasıl işleyeceği, direk/hattın parselinize ne zaman ve nasıl geldiğine göre değişir:

• Usulüne uygun kamulaştırma yapıldıysa: Size tebliğ edilen kamulaştırma bedelini düşük bulursanız, tebligattan itibaren 30 gün içinde bedel tespiti ve tescil davası açabilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa bedele itiraz hakkı kaybedilebilir.
• Kamulaştırma hiç yapılmadan direk/hat çekildiyse: “El atmanın önlenmesi” davası açarak direğin/hattın kaldırılmasını isteyebilir, ya da mülkiyeti kuruma bırakıp karşılığında rayiç bedel talep edebilirsiniz. Bu dava için süre sınırı yoktur; işgal devam ettiği sürece açılabilir.
• Geçmişe dönük kullanım bedeli: Direk/hat uzun süredir izinsiz duruyorsa, geçmiş yıllar için “ecrimisil” (haksız kullanım bedeli) talep etme hakkınız da olabilir.

Bedel, bilirkişi heyetinin parselin hat öncesi rayiç değeri ile hat sonrası kısıtlanmış değeri arasındaki farkı hesaplamasıyla belirlenir. Süreç teknik ve hukuki bilgi gerektirdiğinden, kamulaştırma/irtifak hakkı konusunda uzman bir avukatla ilerlemenizi öneririz; biz mühendislik tarafında imar durumu ve yapılaşma hakkı değerlendirmesiyle bu sürece destek verebiliriz.

Acıpayam / Denizli’de Süreç Kiminle Yürür?

Denizli ve Acıpayam bölgesinde elektrik dağıtımı ADM Elektrik Dağıtım A.Ş. (Aydem Enerji grubu — Aydın, Denizli, Muğla bölgesine hizmet verir) tarafından yürütülür. Parselinizdeki direk/hat bir dağıtım hattıysa (AG/OG, alçak-orta gerilim) muhatabınız ADM Elektrik Dağıtım; hat yüksek gerilimli bir iletim hattıysa (154 kV ve üzeri) muhatabınız TEİAŞ olur. İrtifak şerhinin hangi kurum adına tapuya işlendiğini kontrol ederek doğru muhatabı belirleyebilirsiniz.

Elektrik Direği Olan Arsada İnşaat Ruhsatı Alınır mı?

Evet, ancak koridor dışında kalan kısımla sınırlı olarak. Parselinizin bir kısmı koridora giriyorsa, imar durum belgenizde bu alan “yapılaşamaz alan” olarak işlenir ve inşaat hakkınız (emsal/KAKS) genellikle parselin tamamı üzerinden değil, koridor dışında kalan net alan üzerinden hesaplanır ya da bazı belediyeler koridordaki alanı da emsale dahil edip yapılaşmayı geri kalan kısımda yoğunlaştırmanıza izin verir — bu, belediyeden belediyeye değişir. Arsanızın gerçek inşaat hakkını görmek için TAKS/KAKS hesaplama aracımızı kullanabilir, emsal ve TAKS kavramlarını Emsal (KAKS) Nedir, Nasıl Hesaplanır? rehberimizden inceleyebilirsiniz. Ayrıca parselinizde 18. madde (DOP) uygulaması da yapılmışsa, koridor ve DOP kesintisinin bir arada net yapılaşma alanınıza etkisini mutlaka birlikte değerlendirmek gerekir.

Arsa Almadan Önce Nelere Dikkat Etmeliyim?

• Tapu kaydında irtifak şerhi olup olmadığını mutlaka kontrol edin (e-Devlet veya tapu müdürlüğünden).
• Belediyeden güncel imar durum belgesi isteyin; kroki üzerinde enerji nakil hattı/koridoru işaretli olmalıdır.
• Şerhli parsellerde bankaların kredi değerlemesi daha düşük çıkabilir; kredi ile alım planlıyorsanız bankanızla önceden görüşün.
• Direk parselin tam ortasındaysa veya birden fazla hat geçiyorsa, yapılaşma hakkınız ciddi ölçüde daralabilir — mühendislik değerlendirmesi almadan bu tür arsalara yüksek bedel ödemeyin.
• Uzun vadede sadece tarımsal kullanım düşünüyorsanız bu tür parseller size cazip bir fiyat avantajı sağlayabilir; ama ev/villa planınız varsa dikkatli olun.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Elektrik direği arsamın tam üzerindeyse arsayı hiç kullanamaz mıyım?
Hayır, mülkiyetiniz devam eder ve koridor dışında kalan kısmı normal şekilde kullanabilir/yapılaşabilirsiniz. Sadece direğin ve hattın geçtiği koridor içinde kalıcı yapı yapamazsınız; tarımsal kullanım genellikle sürdürülebilir.

İrtifak hakkı bedelini kim öder?
Hattı/direği tesis eden dağıtım şirketi (örneğin ADM Elektrik Dağıtım) veya TEİAŞ, kamulaştırma sürecini yürütüp bedeli öder. Bedel, bilirkişi raporuyla belirlenen değer kaybına göre hesaplanır.

Arsamdan izinsiz elektrik direği geçirildiyse ne yapmalıyım?
Öncelikle tapu kaydınızı kontrol edip resmî bir kamulaştırma/irtifak işlemi olup olmadığını teyit edin. İşlem yoksa “el atmanın önlenmesi” davası açarak direğin kaldırılmasını veya rayiç bedel ödenmesini talep edebilirsiniz; bir avukata danışmanız önerilir.

Elektrik direği/hattı olan arsa satın almalı mıyım?
Sadece tarımsal kullanım veya yatırım amacıyla uygun bir fiyattan alınıyorsa mantıklı olabilir. Ancak ev/villa yapma planınız varsa, koridorun net yapılaşma alanınızı ne kadar daralttığını mühendislik değerlendirmesiyle netleştirmeden yüksek bedel ödemeyin.

Direk parselin sınırında, hat komşu parselden geçiyor; beni etkiler mi?
Direk parselinizde olmasa bile hat parselinizin havasından geçiyorsa yine irtifak hakkı ve yapı yaklaşma sınırı kapsamına girebilirsiniz. Bir harita mühendisiyle parseldeki hat güzergâhını yerinde teyit ettirmeniz gerekir.

Kamulaştırma bedeline itiraz süresi kaçırılırsa ne olur?
Tebligattan itibaren 30 günlük dava açma süresi kaçırılırsa, o kamulaştırma işlemine karşı bedel itirazı hakkı büyük ölçüde kaybedilir. Bu nedenle tebligatı aldığınız anda süre takibini geciktirmeden bir avukatla görüşmeniz kritik önem taşır.