Yan yana iki eşit büyüklükteki arsada yapılabilecek alan tamamen farklı olabilir. Belirleyici olan metrekare değil, imar durumudur.
Bu, arsa sahiplerinin bize en çok sorduğu soru. Ve cevabı çoğu kişinin sandığından karmaşık — ama öğrenilebilir. Bu yazıda formülü adım adım kuracağız, sonra üç gerçek örnek üzerinden hesaplayacağız.
Hemen denemek isterseniz TAKS / KAKS hesaplama aracımızı, emsal harici alanları da katmak isterseniz emsal harici alan hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Önce Bu Beş Bilgiyi Toplayın
Hepsi tek bir belgede yazar: belediyeden alacağınız imar durumu belgesi (halk arasında “çap”).
| Bilgi | Ne anlatır | Etkisi |
|---|---|---|
| Parsel alanı | Tapudaki yüzölçümü | Hesabın çıkış noktası |
| Yol / yeşil alan terki | Plana göre kamuya bırakılacak kısım | Net parseli küçültür |
| KAKS (Emsal) | Toplam inşaat alanı katsayısı | Yapabileceğiniz toplam alanı belirler |
| TAKS | Taban alanı katsayısı | Binanın zemindeki oturumunu sınırlar |
| Yençok (azami kat) | Çıkabileceğiniz kat sayısı | Emsal izin verse de bunu aşamazsınız |
| Çekme mesafeleri | Yol ve komşudan bırakılacak boşluk | Kullanılabilir taban alanını daraltır |
| Yapı nizamı | Ayrık, ikiz, bitişik | Kütle kurgusunu belirler |
Formül
Üç adımda kurulur:
- Net parsel = Brüt parsel − terkler
- Azami emsale esas alan = Net parsel × KAKS
- Azami taban alanı = Net parsel × TAKS
Teorik kat sayısı, emsalin TAKS’a bölümüyle bulunur (KAKS ÷ TAKS). Ancak plandaki azami kat adedi bunun üzerine çıkmanıza izin vermez; ikisinden küçük olan geçerlidir.
Üç Örnekle Hesap
Örnek 1: 600 m² apartman arsası (KAKS 1,50 – 4 kat)
600 m2 arsa, 60 m2 yola terk, KAKS 1,50, TAKS 0,35, azami 4 kat.
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Net parsel | 600 − 60 | 540 m2 |
| Emsale esas alan | 540 × 1,50 | 810 m2 |
| Azami taban alanı | 540 × 0,35 | 189 m2 |
| Teorik kat | 810 ÷ 189 | 4,3 kat |
| Geçerli kat | Plan sınırı | 4 kat |
| Emsal harici (otopark, sığınak, teknik) | Kurgulanan | + 240 m2 |
| Toplam brüt inşaat | 810 + 240 | 1.050 m2 |
Ortak alan payı %20 varsayılırsa satılabilir alan yaklaşık 648 m2; ortalama 120 m2’lik 5 daire çıkar.
Örnek 2: 800 m² villa arsası (KAKS 0,40 – 2 kat)
800 m2 arsa, terk yok, KAKS 0,40, TAKS 0,25, azami 2 kat.
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Emsale esas alan | 800 × 0,40 | 320 m2 |
| Azami taban alanı | 800 × 0,25 | 200 m2 |
| Teorik kat | 320 ÷ 200 | 1,6 kat |
| Pratik kurgu | 2 kat, alt kat daha büyük | 160 + 160 m2 |
| Emsal harici (bodrum otopark, teknik) | Kurgulanan | + 90 m2 |
| Toplam brüt inşaat | 320 + 90 | 410 m2 |
Burada dikkat edilecek nokta şu: TAKS 200 m2’ye izin verse de emsal 320 m2 ile sınırlı. Yani tek katta 200 m2 yapıp ikinci kata sadece 120 m2 kalır. Bahçeyi daraltmadan iki katlı kurgu genellikle daha mantıklıdır.
Örnek 3: 5.000 m² plansız alan (köy / tarla)
Belediye ve mücavir alan dışında, 5.000 m2 arazi.
| Kriter | Değer |
|---|---|
| Asgari parsel | 5.000 m2 |
| Taban alanı | Parselin %5’i → 250 m2 |
| Azami toplam inşaat | 250 m2 |
| Kat adedi | Genellikle 2 kat |
| Yola cephe | Aranır |
Plansız alanlarda emsal katsayısı yerine sabit üst sınırlar uygulanır. 5 dönüm de olsa 50 dönüm de olsa azami inşaat alanı aynı kalır. Ayrıntı için tarlaya / tarım arazisine ev yapmak ve bahçeme ev yapabilir miyim yazılarımıza bakın.
Kâğıt üzerindeki emsal ile sahada çıkan alan arasındaki farkı, emsal harici kurgu belirler.
300, 500 ve 1.000 m² Arsaya Kaç m² Ev Yapılır?
En çok aranan soru bu, ama tek başına arsa büyüklüğü cevap vermez. Aşağıdaki iki tablo aynı büyüklükleri iki farklı imar durumuyla hesaplıyor. Tablolarda yol/yeşil alan terki olmadığı, çekme mesafelerinin taban alanını daraltmadığı ve katlarda çıkma yapılmadığı varsayıldı. Kendi imar durumunuzla sonuç değişir.
Müstakil ev imarı: KAKS 0,60 · TAKS 0,30 · azami 2 kat
| Arsa | Emsale esas alan | Azami taban alanı | Katlarla ulaşılabilen | Sonuç |
|---|---|---|---|---|
| 300 m² | 300 × 0,60 = 180 m² | 300 × 0,30 = 90 m² | 90 × 2 = 180 m² | 180 m² (2 × 90 m²) |
| 500 m² | 500 × 0,60 = 300 m² | 500 × 0,30 = 150 m² | 150 × 2 = 300 m² | 300 m² (2 × 150 m²) |
| 1.000 m² | 1.000 × 0,60 = 600 m² | 1.000 × 0,30 = 300 m² | 300 × 2 = 600 m² | 600 m² (2 × 300 m²) |
Apartman imarı: KAKS 1,50 · TAKS 0,35 · azami 4 kat
| Arsa | Emsale esas alan | Azami taban alanı | Katlarla ulaşılabilen | Sonuç |
|---|---|---|---|---|
| 300 m² | 450 m² | 105 m² | 105 × 4 = 420 m² | 420 m² — kat sınırı emsali kullandırmıyor |
| 500 m² | 750 m² | 175 m² | 175 × 4 = 700 m² | 700 m² — 50 m² emsal kullanılamıyor |
| 1.000 m² | 1.500 m² | 350 m² | 350 × 4 = 1.400 m² | 1.400 m² — 100 m² emsal kullanılamıyor |
İkinci tablo sık yapılan bir hatayı gösteriyor: emsal hakkı her zaman tamamen kullanılamaz. KAKS ÷ TAKS = 4,29 kat ederken plan 4 kata izin veriyorsa, sınırlayıcı olan kat adedidir. Çıkmalar ve plan notları bu sonucu değiştirebilir; kesin hesabı mimari proje verir.
Aynı 500 m² Parselde İmar Durumu Değişirse
| İmar durumu | Emsale esas alan | Taban × kat | Yapılabilecek |
|---|---|---|---|
| KAKS 0,30 · TAKS 0,15 · 2 kat (kırsal konut) | 150 m² | 75 × 2 = 150 m² | 150 m² |
| KAKS 0,60 · TAKS 0,30 · 2 kat (müstakil) | 300 m² | 150 × 2 = 300 m² | 300 m² |
| KAKS 1,20 · TAKS 0,40 · 3 kat | 600 m² | 200 × 3 = 600 m² | 600 m² |
| KAKS 1,50 · TAKS 0,35 · 4 kat | 750 m² | 175 × 4 = 700 m² | 700 m² |
| KAKS 2,00 · TAKS 0,40 · 5 kat | 1.000 m² | 200 × 5 = 1.000 m² | 1.000 m² |
Aynı arsada yapılaşma hakkı 150 m² ile 1.000 m² arasında değişebiliyor. Bu yüzden arsa alırken fiyatı metrekareye değil, imar durumunun verdiği inşaat hakkına göre değerlendirin. Yukarıdaki alanlara otopark, sığınak ve teknik hacim gibi emsal harici alanlar eklenebilir.
Hesaplama aracında kendi parselinizi deneyin
- İmar durumu belgenizden parsel alanı, terk, KAKS, TAKS ve azami kat değerlerini alın.
- TAKS / KAKS hesaplama aracına terk sonrası net parseli girin.
- Sonuçta emsale esas alanı, taban alanını ve kat adedini karşılaştırın; küçük olan sınırlayıcıdır.
- Otopark ve teknik hacimleri eklemek için emsal harici alan aracına geçin.
Hisseli bir parselde bu hesabın nasıl bölündüğü için hisseli tapuya ev yapılır mı, parseli bölmeyi düşünüyorsanız ifraz ve tevhid yazılarımıza bakın.
Emsali Aşmadan Daha Fazla Alan Kazanmanın Yolu
İnsanların “aynı arsada komşum benden büyük bina yapmış” dediği durumun sebebi neredeyse her zaman budur. Emsal aynıdır; fark emsal harici alanların doğru kurgulanmasındadır.
| Emsal harici sayılabilen | Muafiyetin koşulu |
|---|---|
| Kapalı otopark | Parselin otopark ihtiyacını karşılamak üzere bina içinde/bodrumda |
| Sığınak | Asgari ölçüde ve amacına uygun kullanılması |
| Isı merkezi, su deposu, jeneratör | Teknik hacim olarak ayrılması |
| Merdiven evi, asansör kovası | Yönetmelikteki ölçüyü aşmaması |
| Açık balkon ve teras | Oransal sınır içinde kalması |
| Bağımsız bölüm deposu | Yönetmelikteki m2 sınırına kadar |
Hesabı Bozan Yedi Etken
Formül basit ama sahada bu kalemler devreye girince rakam değişir:
| Etken | Etkisi |
|---|---|
| Yol / yeşil alan terki | Net parseli küçültür, emsali doğrudan düşürür |
| Çekme mesafeleri | TAKS izin verse de o oturumu yapamayabilirsiniz |
| Parsel geometrisi | Dar ve derin parselde çekmelerden sonra kullanılabilir alan daralır |
| Otopark zorunluluğu | Parselde çözülemezse bedel ödenir veya bağımsız bölüm sayısı düşer |
| Kot farkı / eğim | Bodrumun emsale girip girmeyeceğini belirler |
| Plan notları | Bölgeye özel istisnalar; bazen emsali artırır, bazen kısıtlar |
| 18. madde uygulaması | DOP kesintisiyle parsel küçülür veya yeri değişir |
Yol terki ve DOP için 18. madde ve DOP hesabı, hisseli parselde durum için hisseli tapuya ev yapılır mı yazımızı okuyun.
Peki Kaç Daire Çıkar?
Arsa sahiplerinin asıl merak ettiği soru genelde bu. Kaba yol şudur:
- Satılabilir alan = Emsale esas alan − ortak alan payı (tipik %15–25)
- Daire sayısı = Satılabilir alan ÷ ortalama daire büyüklüğü
Örnek 1’deki 810 m2 emsal, %20 ortak alanla 648 m2 satılabilir alan verir; 120 m2’lik dairelerle 5 daire eder. Ancak otopark ihtiyacı parselde çözülemezse bu sayı düşebilir.
Maliyet Ne Olur?
Kaç m2 yapabileceğinizi bulduktan sonraki soru bu. Bütçe için yapı maliyeti hesaplama ve kaba-ince maliyet dağılımı araçlarımızı, güncel rakamlar için 2026 inşaat maliyeti yazımızı kullanın. Ruhsat aşamasındaki harç ve katılım payları için yapı ruhsatı harcı.
Arsanızın gerçek yapılaşma hakkını çıkaralım. Tapunuzu ve imar durumu belgenizi gönderin; terk sonrası net alanı, emsal harici kurguyla kazanabileceğiniz m2’yi, kaç kat ve kaç daire çıkacağını ve yaklaşık maliyeti raporlayalım. Mimari ve statik projeyi aynı ofiste ürettiğimiz için hesap doğrudan projeye dönüşür.
WhatsApp: +90 507 568 08 85 | Hemen arayın | Mimari Proje
Acıpayam, Serinhisar, Tavas, Merkezefendi, Pamukkale, Honaz, Çivril ve Denizli genelinde hizmet veriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsama kaç metrekare ev yapabilirim?
Yapabileceğiniz emsale esas alan, terk sonrası net parsel alanının emsal (KAKS) katsayısıyla çarpımına eşittir. Örneğin 460 m2 net parsel ve 1,20 emsalde 552 m2 emsale esas alan çıkar. Toplam brüt inşaat alanınız ise otopark, sığınak ve teknik hacimler gibi emsal harici alanlar sayesinde bunun üzerine çıkabilir.
TAKS ve KAKS ne demek?
TAKS taban alanı katsayısıdır ve binanın zemindeki oturum alanını sınırlar. KAKS (emsal) ise kat alanları katsayısıdır ve toplam emsale esas inşaat alanını belirler. Her ikisi de imar durumu belgenizde yazar.
Emsal brüt parselden mi hesaplanır?
Plan notlarında aksi belirtilmedikçe emsal, yol ve yeşil alan terkleri düşüldükten sonra kalan net parsel alanı üzerinden hesaplanır.
Kaç kat çıkabilirim?
Emsalin TAKSa bölümü teorik kat sayısını verir. Ancak imar planındaki azami kat adedi (yençok) ve yapı yüksekliği bu değerin üzerine çıkmanıza izin vermez; ikisinden küçük olanı geçerlidir.
Arsama kaç daire yapabilirim?
Emsale esas alandan ortak alan payı (tipik yüzde 15-25) düşüldükten sonra kalan satılabilir alanın ortalama daire büyüklüğüne bölünmesiyle yaklaşık daire sayısı bulunur. Otopark ihtiyacı parselde çözülemezse bu sayı düşebilir.
Bodrum kat emsale dahil mi?
Kullanım amacına ve tabii zemin kotuyla ilişkisine göre değişir. Otopark, sığınak ve teknik hacimler emsal dışı sayılabilirken konut veya ticari kullanıma açılan bodrum alanları emsale dahil edilir.
İmar durumu belgesini nereden alırım?
Belediye sınırları içindeki parseller için ilgili belediyenin imar müdürlüğünden, belediye ve mücavir alan dışındaki parseller için il özel idaresinden alınır. Bazı belediyelerin e-imar portallarından da sorgulanabilir.
Köy ve plansız alanda nasıl hesaplanır?
Plansız alanlarda emsal katsayısı yerine sabit üst sınırlar uygulanır. Uygulamada asgari 5.000 m2 parsel, taban alanının parselin yüzde 5ini ve toplam inşaat alanının 250 m2yi aşmaması gibi koşullar gündeme gelir.
Aynı büyüklükteki iki arsada neden farklı alan çıkıyor?
Çünkü belirleyici olan metrekare değil imar durumudur. Emsal, TAKS, kat adedi, yol terki ve plan notları parselden parsele değişir. Ayrıca emsal harici alanların doğru kurgulanması, aynı emsalle daha fazla kullanılabilir alan üretir.
Hesabı kendim yapabilir miyim?
Evet, ön fikir edinmek için TAKS/KAKS hesaplama ve emsal harici alan hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz. Ancak kesin hesap; plan notları, çekme mesafeleri, otopark ihtiyacı ve parsel geometrisi birlikte değerlendirilerek mimari projede netleşir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Emsal, TAKS ve çekme mesafeleri plan notlarına göre değişir; kesin hesap için ilgili belediyenin imar müdürlüğünden teyit alınız. Yazar: Ali Osman Özkaya, İnşaat Mühendisi & Mimar — Özkaya Mühendislik, Acıpayam / Denizli.
No responses yet