Kat Karşılığı Paylaşım Oranı Hesaplama
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki adil paylaşımı görün. Arsanın değeri ve tahmini inşaat maliyetini girin; değere dayalı yaklaşık paylaşım oranını hesaplayalım.
Gelişmiş Senaryo Analizi
Yukarıdaki hesap kaba bir oran verir. Bu bölüm projenin gerçek ekonomisini kurar: toplam gelir, müteahhit maliyeti ve kârı hesaplanır; ardından farklı paylaşım oranlarında her iki tarafın eline ne geçtiği tablolanır.
1. Arsa ve İmar Bilgileri
İmar durumu belgenizdeki değerler.
2. Maliyet ve Satış Verileri
Bölgenizdeki güncel rakamlar.
Proje Ekonomisi
Paylaşım Senaryoları
Yeşil satır, hesaplanan dengeli orana en yakın senaryodur.
| Arsa payı | Arsa sahibi | Değeri | Müteahhit kârı | Durum |
|---|
Kat karşılığı paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kat karşılığı (kat karşılığı inşaat) modelinde, arsa sahibi arsasını verir, müteahhit binayı yapar ve bağımsız bölümler aralarında paylaşılır. Paylaşım oranının temel mantığı, arsanın değeri ile inşaatın maliyeti arasındaki dengedir. Arsa ne kadar değerliyse arsa sahibinin payı o kadar artar.
%50-50 mi, %40-60 mı?
Bu araç size değere dayalı bir başlangıç noktası verir; ancak gerçek oran pazarlıkla şekillenir. Şehir merkezindeki değerli arsalarda arsa sahibi %50 ve üzeri pay alabilirken, maliyeti yüksek/değeri düşük konumlarda müteahhit payı artar. Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli yazımızı da okuyabilirsiniz.
Kat Karşılığında Kaç Daire Alırım? m² Bazlı Paylaşım Nasıl Hesaplanır?
Yukarıdaki hesap makinesi artık sadece arsa/inşaat maliyeti oranını değil, arsa alanınız ve imar durum belgenizdeki emsal (KAKS) değerine göre toplam inşaat alanını ve ortalama daire büyüklüğüne göre kabaca kaç bağımsız bölüm çıkacağını da hesaplıyor. Böylece “%40-60” gibi soyut bir oran yerine, “12 daireden 5’i size, 7’si müteahhide kalır” gibi somut bir tahmine ulaşabilirsiniz. Emsal (KAKS) değerinizi bilmiyorsanız TAKS / KAKS ve İnşaat Alanı Hesaplama aracımızla belediyenizin imar durum belgesindeki verilerden kolayca öğrenebilir, ardından bu bilgiyi kat karşılığı hesabında kullanabilirsiniz.
Paylaşım Oranını Etkileyen Diğer Faktörler
Arsa değeri/inşaat maliyeti oranı yalnızca bir başlangıç noktasıdır. Gerçek pazarlıkta şu faktörler de belirleyicidir: arsanın bulunduğu bölgenin satış rayici ve talep yoğunluğu, parselin cephe/köşe durumu ve yola cephesi, kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı (riskli yapı teşviki payı artırabilir), müteahhidin kâr marjı beklentisi ve inşaat kalitesi/malzeme seçenekleri (lüks segment payları değiştirebilir), imar durumundaki emsal (KAKS) ve kat sayısı sınırı. Bu yüzden hesap makinesinin sonucunu bir sözleşme öncesi bağımsız bir değerlendirme ve müzakere için başlangıç noktası olarak kullanmanızı öneririz.
Sık Sorulan Sorular
Kat karşılığı paylaşım oranı ortalama yüzde kaçtır?
Türkiye genelinde en sık görülen aralık arsa sahibi için %30-%50 arasındadır; büyükşehir merkezlerinde değerli arsalarda bu oran %50’nin üzerine çıkabilir, kırsal/değeri düşük arsalarda ise müteahhit payı artabilir. Kesin oran, bölgenin satış rayici ve pazarlık gücüyle belirlenir.
Emsal (KAKS) paylaşımı nasıl etkiler?
Emsal (KAKS) değeri ne kadar yüksekse, aynı arsa üzerinde o kadar fazla inşaat alanı ve daire yapılabilir. Bu da hem arsa sahibinin hem müteahhidin payına düşen daire/m² miktarını doğrudan artırır; emsal değeri sabit kalsa bile arsanın piyasa değeri emsal arttıkça yükselir.
Hesap makinesindeki daire sayısı tahmini ne kadar kesin?
Bu, brüt inşaat alanının girdiğiniz ortalama daire büyüklüğüne bölünmesiyle elde edilen kaba bir tahmindir. Gerçek daire adedi; proje mimarisi, ortak alan oranı, daire tipi çeşitliliği (1+1, 2+1, 3+1 karışımı) ve yönetmelik gereği ayrılması gereken ortak/teknik alanlara göre değişir. Kesin sayı için mimari proje/avan proje gereklidir.
Arsa değeri ile inşaat maliyeti oranı tek başına yeterli mi?
Hayır. Bu oran güçlü bir başlangıç noktasıdır ancak konum, kat sayısı, cephe durumu, kentsel dönüşüm teşvikleri ve müteahhit kâr beklentisi gibi faktörler nihai paylaşımı değiştirir. Sözleşme imzalamadan önce bağımsız bir keşif ve değerlendirme almanızı öneririz.
Acıpayam / Denizli’de kat karşılığı projelerinde danışmanlık alabilir miyim?
Evet. Özkaya Mühendislik olarak Acıpayam ve Denizli merkezli olmak üzere Antalya, Ankara ve İzmir’de de arsa değerlendirme, emsal/imar analizi ve kat karşılığı sözleşme öncesi teknik danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Oranı Belirleyen Değişkenler
| Değişken | Etkisi | Kimin lehine |
|---|---|---|
| Arsa rayiç değeri | Yükseldikçe arsa sahibi payı artar | Arsa sahibi |
| Emsal (KAKS) | Yüksek emsal daha çok satılabilir alan üretir | Arsa sahibi |
| İnşaat maliyeti | Yükseldikçe müteahhit payı artar | Müteahhit |
| Bölge satış fiyatı | Yüksek m2 fiyatı projeyi kârlı yapar | Arsa sahibi |
| Arsa zorluğu | Eğim, istinat, iksa maliyeti artırır | Müteahhit |
| Teslim standardı | Lüks donanım maliyeti yükseltir | Müteahhit |
| Yıkım gereği | Mevcut yapı varsa ek maliyet | Müteahhit |
Oran Kadar Önemli Olan Beş Madde
- Bağımsız bölüm listesi — hangi daire kime, numarasıyla
- Kesin teslim tarihi ve gecikme tazminatı
- Mahal listesi — teslim standardı, marka/sınıf düzeyinde
- Tapu devir takvimi — inşaat seviyesine bağlı
- İskan yükümlülüğü — müteahhitte olmalı, son ödeme buna bağlanmalı
Ayrıntı için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli ve iskan nasıl alınır yazılarımızı okuyun.
Sözleşme imzalamadan önce arsa sahibi tarafında yanınızda olalım. Tapu ve imar durumunuzu gönderin; gerçek imar hakkınızı, gerçekçi paylaşım oranını ve sözleşme taslağınızdaki teknik boşlukları değerlendirelim.
WhatsApp: +90 507 568 08 85 | Hemen arayın | İletişim
Acıpayam, Serinhisar, Tavas, Merkezefendi, Pamukkale ve Denizli genelinde hizmet veriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Arsanın konumu ve imar hakkı (emsal), bölgedeki satış fiyatları ve yaklaşık inşaat maliyeti birlikte değerlendirilir. Sabit bir oran yoktur; aynı ilçede bile sokak bazında değişir. Arsa değeri yükseldikçe arsa sahibinin payı artar.
%50-%50 adil bir oran mı?
Duruma bağlıdır. Arsa değerinin yüksek, inşaat maliyetinin görece düşük olduğu bölgelerde arsa sahibi lehine oranlar oluşur. Tersi durumda müteahhit payı artar. Oranı belirleyen şey adalet duygusu değil, arsa değeri ile inşaat maliyetinin oranıdır.
Hangi daireler kime düşecek, nasıl belirlenir?
Sözleşmede bağımsız bölüm numaraları ile kat, cephe ve metrekare bilgileri tek tek yazılmalıdır. “Yüzde 50” ifadesi yetmez; kat ve cephe farkı daire değerini doğrudan etkiler.
Paylaşımda arsa payı ne zaman devredilir?
Devrin inşaat seviyesine bağlanması arsa sahibini korur. Baştan tam devir yapılırsa müteahhit payı ipotek ettirebilir veya satabilir. Doğru kurgu, kaba inşaat bitiminde belirli oran, iskan sonrası kalanı şeklindedir.
Müteahhit işi bırakırsa ne olur?
Sözleşmede süre, gecikme cezası ve fesih şartları yazılıysa hukuki yol nettir. Yazılı değilse süreç uzar. Belirli oranda gecikmede fesih hakkı mutlaka sözleşmeye konulmalıdır.
Bu hesap sözleşme yerine geçer mi?
Hayır. Araç pazarlık öncesi bir referans noktası verir. Nihai oran, arsanın gerçek değerlemesi ve projenin detaylı maliyet analizi ile belirlenmelidir.