1. Parsel ve Toplam İnşaat Alanı
İmar durumu belgenizdeki (çap) değerleri girin.
2. Emsal Harici Sayılabilecek Alanlar
Her kalemin alanını girin. Varsayılan olarak emsal harici kabul edilir; belediyeniz emsale dahil ediyorsa açılır menüden değiştirin.
Emsal Doluluk Durumu
Hesap Dökümü
| Kalem | Alan (m2) | Durum |
|---|
Emsal Harici Alan Nedir?
Bir projede iki farklı “toplam alan” vardır ve bunların karıştırılması ruhsat aşamasındaki en pahalı hatalardan biridir:
- Toplam brüt inşaat alanı: Yapının bütün katlarının kapladığı alan. Otopark, sığınak, teknik hacimler dahil her şey.
- Emsale esas alan: İmar hesabında dikkate alınan alan. Yukarıdakinden, mevzuatın izin verdiği kalemler düşüldükten sonra kalan kısım.
Emsal (KAKS) sınırı ikincisine uygulanır. Yani 500 m2 arsada emsal 1,20 ise emsale esas alanınız 600 m2’yi geçemez — ama toplam brüt inşaat alanınız, doğru kurgulanmış emsal harici alanlar sayesinde bunun oldukça üzerinde olabilir.
Hangi Alanlar Emsal Harici Sayılabilir?
Aşağıdaki tablo, ruhsat dosyalarında en sık karşımıza çıkan kalemleri ve muafiyetin bağlı olduğu koşulu gösterir. Kapsam ve oranlar yönetmelik ile plan notlarına göre değişebilir:
| Kalem | Muafiyetin koşulu | Sık yapılan hata |
|---|---|---|
| Kapalı otopark | Parselin otopark ihtiyacını karşılamak üzere bina içinde/bodrumda çözülmesi | İhtiyaç fazlası alanın da otomatik muaf sanılması |
| Sığınak | Mevzuattaki asgari ölçüde ve amacına uygun kullanılması | Depo veya otoparka çevrilmesi — iskanda tespit edilir |
| Isı merkezi, su deposu, jeneratör | Teknik hacim olarak ayrılmış ve o amaçla kullanılması | Teknik hacmin sonradan kullanılabilir alana katılması |
| Merdiven evi, asansör kovası | Yönetmelikte belirlenen ölçüyü aşmaması | Geniş tutulup tamamının muaf sayılması |
| Yangın merdiveni ve güvenlik holü | Kaçış için zorunlu olan kısım | Kaçış dışı kullanıma açılması |
| Açık balkon ve teras | Bağımsız bölüm başına oransal sınır içinde kalması | Sonradan kapatılması — emsale dahil hale gelir |
| Bağımsız bölüm deposu | Yönetmelikteki m2 sınırına kadar | Sınırın üzerindeki kısmın da muaf sanılması |
| Açık çıkma, saçak, sundurma | Kapatılmamış, açık kalması | Cam/PVC ile kapatılması |
Örnek Hesap
500 m2 brüt parsel, 40 m2 yola terk, emsal (KAKS) 1,20, TAKS 0,40. Projede toplam brüt inşaat alanı 780 m2.
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Net parsel | 500 − 40 | 460 m2 |
| Azami emsal hakkı | 460 × 1,20 | 552 m2 |
| Toplam brüt inşaat | Projeden | 780 m2 |
| − Kapalı otopark | Bodrumda | 120 m2 |
| − Sığınak | Asgari ölçüde | 35 m2 |
| − Isı merkezi + su deposu | Teknik hacim | 28 m2 |
| − Merdiven evi (muaf kısım) | Yönetmelik ölçüsünde | 40 m2 |
| − Açık balkonlar (muaf kısım) | Oransal sınır içinde | 45 m2 |
| Emsale esas kullanım | 780 − 268 | 512 m2 |
| Kalan emsal hakkı | 552 − 512 | 40 m2 |
Yani 780 m2 brüt inşaat alanı, 552 m2’lik emsal hakkını aşmıyor — çünkü 268 m2’si emsal harici. Emsal harici kalemler hiç kurgulanmasaydı aynı proje 228 m2 emsal aşımıyla ruhsat alamazdı.
Sonucu Nasıl Okumalısınız?
| Gösterge | Anlamı | Ne yapmalı |
|---|---|---|
| Kalan emsal hakkı pozitif | Projeye ilave alan eklenebilir | Kat planını gözden geçirip hakkı değerlendirin |
| Doluluk %90 üzeri | Sınıra çok yakınsınız | Revizyonlarda dikkat; küçük eklemeler aşıma yol açar |
| Kalan emsal negatif | Emsal aşımı var | Bu haliyle ruhsat çıkmaz; alan azaltılmalı |
| TAKS aşımı uyarısı | Taban oturumu fazla | Kat adedi artırılıp oturum küçültülmeli |
WhatsApp: +90 507 568 08 85 | Hemen arayın
Sıkça Sorulan Sorular
Emsal harici alan ne demek?
Emsal harici alan, yapının toplam inşaat alanı içinde yer aldığı halde emsal (KAKS) hesabına dahil edilmeyen alanlardır. Otopark, sığınak, ısı merkezi, su deposu gibi teknik hacimler ile yönetmelikte belirlenen ölçüdeki merdiven evi ve balkon alanları bu kapsamda değerlendirilir. Kapsam ve oranlar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile plan notlarına göre belirlenir.
Balkon emsale dahil mi?
Açık balkonlar, yönetmelikte belirlenen oranı aşmamak kaydıyla emsal dışında değerlendirilebilir. Ancak balkonun sonradan kapatılması durumunda alan emsale dahil hale gelir ve bu, yapı kullanma izni (iskan) aşamasında ruhsata aykırılık oluşturur.
Bodrum kat emsale dahil mi?
Tek başına bodrum olması muafiyet sağlamaz. Belirleyici olan bodrumun kullanım amacı ve tabii zemin kotuyla ilişkisidir. Otopark, sığınak, teknik hacim ve yönetmelikteki ölçüdeki bağımsız bölüm depoları emsal dışı sayılabilirken, konut veya ticari kullanıma açılan bodrum alanları emsale dahil edilir.
Otopark emsale dahil mi?
Bina içinde veya bodrumda çözülen ve parselin otopark ihtiyacını karşılayan kapalı otopark alanları, mevzuatta belirtilen koşullarla emsal dışında değerlendirilir. İhtiyacın üzerindeki alanlar için idarenin değerlendirmesi gerekir.
Sığınağı depo olarak kullanabilir miyim?
Hayır. Sığınak alanının emsal dışı sayılmasının koşulu amacına uygun kullanılmasıdır. Depo, otopark veya başka bir amaçla kullanılan sığınak, iskan aşamasında tespit edilir ve emsale dahil edilerek ruhsata aykırılık oluşturur.
Emsal aşımı olursa ne olur?
Emsal aşımı olan proje ruhsat alamaz. Ruhsat alındıktan sonra imalat sırasında aşım oluşursa yapı kullanma izni verilmez; aşan kısmın kaldırılması veya imar durumu izin veriyorsa tadilat ruhsatı alınması gerekir.
Emsal brüt parselden mi net parselden mi hesaplanır?
Plan notlarında aksi belirtilmedikçe emsal, yol ve yeşil alan terkleri düşüldükten sonra kalan net parsel alanı üzerinden hesaplanır. Bu ayrım, arsa alırken metrekare başına ödediğiniz bedeli doğrudan etkiler.
Bu araç belediye hesabının yerine geçer mi?
Hayır. Araç şematik bir ön değerlendirme sunar. Emsal harici alanların kapsamı ve oransal sınırları yönetmelik ile plan notlarına göre değişir; kesin hesap ilgili belediyenin imar müdürlüğünce yapılır.
İlgili içerikler: Emsal (KAKS) nedir, nasıl hesaplanır · TAKS / KAKS hesaplama · Arsamda yol terki var mı · İskan nasıl alınır