Yapı sınıfı, bir binanın mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında esas alınan resmî kategorisidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl Resmî Gazete’de bir tebliğ yayımlar; bu tebliğ her yapı sınıfı için bir metrekare birim maliyeti (BM) belirler. Proje bedelinizden yapı denetim ücretinize, SGK asgari işçilik matrahınızdan belediye harçlarınıza kadar pek çok kalem bu tek rakamdan türer.
2026 yılı tablosu 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlandı ve 1 Ocak 2026‘dan geçerli olmak üzere yürürlüğe girdi. Bu yazıda tebliğin 18 sınıf grubunun tamamını — I. Sınıf (A) Grubu’ndan V. Sınıf (E) Grubu’na kadar — 2025 rakamlarıyla karşılaştırmalı olarak, ayrıca yapı türü yazarak arayabileceğiniz tam listeyle veriyoruz.
Kısa cevap: 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri I-A sınıfında 2.600 TL/m²‘den başlar, V-E sınıfında 103.500 TL/m²‘ye kadar çıkar. En yaygın konut sınıfları: apartman (3 kata kadar) III-A → 19.800 TL/m², apartman (3 kat üzeri, 21,50 m’ye kadar) III-B → 21.050 TL/m², müstakil/ikiz villa (200 m² altı) III-B → 21.050 TL/m².
Rakamlar KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dâhildir. Arsa bedeli, çevre düzenlemesi ve altyapı giderleri dâhil değildir. 2025’e göre ortalama artış %23 civarındadır.
Yapı Sınıfı Nedir, Neden Bu Kadar Önemli?
Yapı sınıfı, binanın ne kadar karmaşık ve donanımlı olduğunu ifade eden bir ölçektir. Bir plastik seranın metrekaresine harcanan emek ile bir şehir hastanesinin metrekaresine harcanan emek aynı değildir; tebliğ bu farkı beş sınıf (I–V) ve her sınıfın içinde harf gruplarıyla (A, B, C, D, E) derecelendirir. Sınıf yükseldikçe birim maliyet artar.
Bu sınıflandırmanın dayanağı 16/7/1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi’nin 3.2 nci maddesidir. Yani yapı sınıfı keyfî bir etiket değil; hizmet bedeli sözleşmelerinin, ruhsat harçlarının ve denetim ücretlerinin yasal tabanıdır.
2026 Yapı Sınıfları ve m² Birim Maliyetleri: Özet Tablo (18 Grup)
Aşağıdaki tabloda 2026 tebliğinin tüm sınıf grupları, 2025 değerleri ve bir yıllık artış oranlarıyla birlikte yer alıyor.
| Yapı Sınıfı / Grubu | 2026 (TL/m²) | 2025 (TL/m²) | Artış |
|---|---|---|---|
| I. Sınıf (A) Grubu | 2.600 | 2.100 | %23,8 |
| I. Sınıf (B) Grubu | 3.900 | 3.050 | %27,9 |
| I. Sınıf (C) Grubu | 4.200 | 3.300 | %27,3 |
| I. Sınıf (D) Grubu | 4.800 | 3.900 | %23,1 |
| II. Sınıf (A) Grubu | 8.100 | 6.600 | %22,7 |
| II. Sınıf (B) Grubu | 12.500 | 10.200 | %22,5 |
| II. Sınıf (C) Grubu | 15.100 | 12.400 | %21,8 |
| III. Sınıf (A) Grubu | 19.800 | 17.100 | %15,8 |
| III. Sınıf (B) Grubu | 21.050 | 18.200 | %15,7 |
| III. Sınıf (C) Grubu | 23.400 | 19.150 | %22,2 |
| IV. Sınıf (A) Grubu | 26.450 | 21.500 | %23,0 |
| IV. Sınıf (B) Grubu | 33.900 | 27.500 | %23,3 |
| IV. Sınıf (C) Grubu | 40.500 | 32.600 | %24,2 |
| V. Sınıf (A) Grubu | 42.350 | 34.400 | %23,1 |
| V. Sınıf (B) Grubu | 43.850 | 35.600 | %23,2 |
| V. Sınıf (C) Grubu | 48.750 | 39.500 | %23,4 |
| V. Sınıf (D) Grubu | 53.500 | 43.400 | %23,3 |
| V. Sınıf (E) Grubu | 103.500 | 86.250 | %20,0 |
Kaynak: Resmî Gazete, 3 Şubat 2026 / 33157 ve 31 Ocak 2025 / 32799. KDV hariç; %15 genel gider + %10 yüklenici kârı dâhil.
Yapı Sınıfı Bulucu: Tebliğin Tam Listesini Aratın
Aşağıda 2026 tebliğinde adı geçen bütün yapı türleri yer alıyor. Arama kutusuna yapınızın adını yazın (örneğin “villa”, “cami”, “depo”, “otel”, “sera”), liste anında filtrelensin. Türkçe karakter farkı gözetilmez.
| Yapı Türü | Sınıf | 2026 TL/m² |
|---|---|---|
| I. SINIF (A) GRUBU — 2.600 TL/m² | ||
| Basit hayvancılık ve basit tarım yapıları | I-A | 2.600 |
| Çardaklar, gölgelikler ve üstü kapalı yanları açık dinlenme yapıları | I-A | 2.600 |
| İhata duvarları (3,00 m yüksekliğe kadar) | I-A | 2.600 |
| Plastik örtülü seralar | I-A | 2.600 |
| I. SINIF (B) GRUBU — 3.900 TL/m² | ||
| Basit padok ve küçükbaş hayvan ağılları | I-B | 3.900 |
| Cam veya sert plastik örtülü seralar | I-B | 3.900 |
| Depo amaçlı kayadan oyma yapılar | I-B | 3.900 |
| Kalıcı kullanımı olan yardımcı yapılar | I-B | 3.900 |
| I. SINIF (C) GRUBU — 4.200 TL/m² | ||
| Betonarme ve kâgir su depoları | I-C | 4.200 |
| Büyükbaş hayvan ahırları | I-C | 4.200 |
| Elektrikli araç şarj istasyonları | I-C | 4.200 |
| İstinat duvarları | I-C | 4.200 |
| Palplanş ve ankrajlı perde (2026’da eklendi) | I-C | 4.200 |
| Şişirme yapılar (hava basıncı ile oluşturulan / pnömatik) | I-C | 4.200 |
| I. SINIF (D) GRUBU — 4.800 TL/m² | ||
| Güneş enerji santralleri (GES) | I-D | 4.800 |
| II. SINIF (A) GRUBU — 8.100 TL/m² | ||
| Deniz iskeleleri | II-A | 8.100 |
| Genel amaçlı depolar (betonarme, çelik ve benzeri) | II-A | 8.100 |
| Hayvan bakımevi ve/veya barınakları | II-A | 8.100 |
| Hayvan satış pazar yerleri | II-A | 8.100 |
| Tarımsal endüstri yapıları | II-A | 8.100 |
| II. SINIF (B) GRUBU — 12.500 TL/m² | ||
| Botanik, jeopark ve tema park yapıları | II-B | 12.500 |
| Geçici kullanımı olan yapılar, konteyner kentler ve benzeri | II-B | 12.500 |
| Halı sahalar, semt sahaları ve benzeri | II-B | 12.500 |
| Hangar yapıları (helikopter, küçük uçak, park ve bakım onarım yerleri) | II-B | 12.500 |
| Kapalı pazar yerleri, semt pazarları ve benzeri | II-B | 12.500 |
| II. SINIF (C) GRUBU — 15.100 TL/m² | ||
| Bağ / dağ / köy ve yayla evleri (kırsalda brüt inşaat alanı 200 m² altı) | II-C | 15.100 |
| Bungalov evleri | II-C | 15.100 |
| Hal binaları | II-C | 15.100 |
| Mezbahalar | II-C | 15.100 |
| Sanayi tesisleri (döşeme hareketli yükü 0-500 kg/m² olan yapılar) | II-C | 15.100 |
| Taziye evleri | II-C | 15.100 |
| III. SINIF (A) GRUBU — 19.800 TL/m² | ||
| Akaryakıt ve otogaz dolum istasyonları | III-A | 19.800 |
| Aquaparklar | III-A | 19.800 |
| Çocuk destek merkezleri, çocuk evleri koordinasyon merkezleri, çocuk evleri siteleri | III-A | 19.800 |
| Garajlar, katlı ve/veya kapalı otoparklar ve benzeri | III-A | 19.800 |
| Havalimanı destek binaları (garaj, itfaiye, nizamiye, ısı-güç merkezi binası) | III-A | 19.800 |
| İtfaiye binaları | III-A | 19.800 |
| Kayadan oyma konutlar | III-A | 19.800 |
| Konutlar (apartman tipi, üç kata kadar – üç kat dâhil) | III-A | 19.800 |
| Kreşler, okul öncesi eğitim merkezleri ve benzeri | III-A | 19.800 |
| Köy ve mahalle konakları | III-A | 19.800 |
| Muhtarlık binaları | III-A | 19.800 |
| Özelliği olan depolar (kimyasal madde, radyoaktif atık, soğuk hava depoları) | III-A | 19.800 |
| Semt postaneleri | III-A | 19.800 |
| Sığınma ve barınma evleri | III-A | 19.800 |
| Sosyal tesis yapıları (ortak alanda havuz, hamam, sauna ve benzeri) | III-A | 19.800 |
| III. SINIF (B) GRUBU — 21.050 TL/m² | ||
| 112 acil sağlık hizmetleri istasyonları | III-B | 21.050 |
| Aile sağlığı merkezleri | III-B | 21.050 |
| Apart oteller | III-B | 21.050 |
| Gece kulübü ve eğlence yerleri | III-B | 21.050 |
| Hayvan hastaneleri | III-B | 21.050 |
| İbadethaneler (kişi sayısı 500’ün altındaki yapılar) | III-B | 21.050 |
| İlçe tipi otobüs terminalleri | III-B | 21.050 |
| İlkokul ve ortaokul yapıları | III-B | 21.050 |
| İş merkezleri / ticari amaçlı yapılar (üç kata kadar – üç kat dâhil) | III-B | 21.050 |
| Kapalı spor salonları (seyirci sayısı 1.000’in altındaki yapılar) | III-B | 21.050 |
| Konukevleri, misafirhaneler ve benzeri | III-B | 21.050 |
| Konutlar (yapı yüksekliği 21,50 m altı – üç kat üzeri, 21,50 m dâhil) | III-B | 21.050 |
| Kütüphaneler (brüt inşaat alanı 1.000 m² altındaki yapılar) | III-B | 21.050 |
| Liman binaları ve marinalar | III-B | 21.050 |
| Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt alanı 200 m² altı) | III-B | 21.050 |
| Sanayi tesisleri (döşeme hareketli yükü 501-3.000 kg/m² olan yapılar) | III-B | 21.050 |
| Sanayi tesisleri idari binaları | III-B | 21.050 |
| III. SINIF (C) GRUBU — 23.400 TL/m² | ||
| Ağız ve diş sağlığı merkezleri | III-C | 23.400 |
| Emniyet ve jandarma karakol binaları | III-C | 23.400 |
| Halk eğitim merkezleri | III-C | 23.400 |
| Huzurevi, rehabilitasyon ve yaşlı bakım merkezleri | III-C | 23.400 |
| İl tipi otobüs terminalleri | III-C | 23.400 |
| İş merkezleri / ticari amaçlı yapılar (21,50 m altı – üç kat üzeri, 21,50 m dâhil) | III-C | 23.400 |
| Kaplıcalar, şifa evleri, termal tesisler ve benzeri | III-C | 23.400 |
| Konutlar (yapı yüksekliği 21,50 m’den fazla, 30,50 m’den az – 30,50 m dâhil) | III-C | 23.400 |
| Lise ve dengi okul yapıları | III-C | 23.400 |
| Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt alanı 200-500 m² arası) | III-C | 23.400 |
| Öğrenci yurtları | III-C | 23.400 |
| Toplum sağlığı merkezleri | III-C | 23.400 |
| Tren gar / istasyon binaları (brüt inşaat alanı 1.500 m² altı) | III-C | 23.400 |
| IV. SINIF (A) GRUBU — 26.450 TL/m² | ||
| Açık cezaevleri | IV-A | 26.450 |
| Aile yaşam ve/veya gençlik merkezleri | IV-A | 26.450 |
| Alışveriş merkezleri (brüt inşaat alanı 25.000 m² altı) | IV-A | 26.450 |
| Araştırma ve geliştirme merkezleri, laboratuvarlar ve benzeri | IV-A | 26.450 |
| Engelsiz yaşam merkezleri | IV-A | 26.450 |
| Enstitüler, fakülteler ve yüksek okullar | IV-A | 26.450 |
| Fuar merkezleri | IV-A | 26.450 |
| İlçe tipi kamu binaları | IV-A | 26.450 |
| İş merkezleri / ticari amaçlı yapılar (30,50 m’den fazla, 51,50 m’den az – 30,50 m dâhil) | IV-A | 26.450 |
| Kapalı spor salonları (seyirci 1.000’den fazla, 5.000’den az – 1.000 dâhil) | IV-A | 26.450 |
| Kayadan oyma oteller | IV-A | 26.450 |
| Konutlar (yapı yüksekliği 30,50 m’den fazla, 51,50 m’den az – 51,50 m dâhil) | IV-A | 26.450 |
| Mesleki eğitim merkezleri | IV-A | 26.450 |
| Oteller (1 ve 2 yıldızlı) | IV-A | 26.450 |
| Özel eğitim okulları | IV-A | 26.450 |
| Rehberlik ve araştırma merkezleri | IV-A | 26.450 |
| Sanayi tesisleri (döşeme hareketli yükü 3.001 kg/m² ve üzeri) | IV-A | 26.450 |
| Tıp merkezleri | IV-A | 26.450 |
| Yüzme havuzu tesisleri | IV-A | 26.450 |
| IV. SINIF (B) GRUBU — 33.900 TL/m² | ||
| Arşiv binaları | IV-B | 33.900 |
| Banka ve borsa binaları | IV-B | 33.900 |
| Büyük (merkez) postaneler | IV-B | 33.900 |
| Düğün salonları | IV-B | 33.900 |
| Fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezleri | IV-B | 33.900 |
| İbadethaneler (kişi sayısı 500’den fazla, 1.500’den az – 500 dâhil) | IV-B | 33.900 |
| İş merkezleri / ticari amaçlı yapılar (30,50 m’den fazla, 51,50 m’den az – 51,50 m dâhil) | IV-B | 33.900 |
| Kapalı spor salonları (seyirci sayısı 5.000 ve üzeri) | IV-B | 33.900 |
| Konutlar (yapı yüksekliği 51,50 m üzeri yapılar) | IV-B | 33.900 |
| Müstakil ve/veya ikiz konutlar (bağımsız bölüm brüt alanı 500 m² ve üzeri) | IV-B | 33.900 |
| Özelliği olan büyük okul yapıları (spor salonu, konferans salonu ve ek tesisli) | IV-B | 33.900 |
| Özelliği olan genel sığınaklar | IV-B | 33.900 |
| Radyo ve televizyon istasyon binaları | IV-B | 33.900 |
| Üniversite idari binaları | IV-B | 33.900 |
| IV. SINIF (C) GRUBU — 40.500 TL/m² | ||
| Adalet sarayları | IV-C | 40.500 |
| Alışveriş merkezleri (brüt inşaat alanı 25.000 m² ve üzeri) | IV-C | 40.500 |
| Bakanlık binaları | IV-C | 40.500 |
| Büyükşehir belediye hizmet binaları | IV-C | 40.500 |
| Geri gönderme merkezleri | IV-C | 40.500 |
| Hastaneler (yatak sayısı 200’ün altındaki yapılar) | IV-C | 40.500 |
| İl tipi kamu binaları | IV-C | 40.500 |
| Kapalı cezaevleri | IV-C | 40.500 |
| Kaymakamlık ve vali konutları | IV-C | 40.500 |
| Kütüphaneler (brüt inşaat alanı 1.000 m² ve üzeri) | IV-C | 40.500 |
| Olimpik spor tesisleri | IV-C | 40.500 |
| Oteller (3 yıldızlı) | IV-C | 40.500 |
| Tatil köyleri | IV-C | 40.500 |
| Tren gar / istasyon binaları (brüt inşaat alanı 1.500 m²’den fazla) | IV-C | 40.500 |
| V. SINIF (A) GRUBU — 42.350 TL/m² | ||
| Büyükelçilik, diplomatik temsilcilik ve konsolosluk binaları | V-A | 42.350 |
| Eğitim ve araştırma hastaneleri | V-A | 42.350 |
| İş merkezleri / ticari amaçlı yapılar (yapı yüksekliği 51,50 m üzeri) | V-A | 42.350 |
| Karma kullanımlı yapılar (AVM ile birlikte ofis ve/veya konut içeren kompleksler) | V-A | 42.350 |
| Stadyumlar ve hipodromlar | V-A | 42.350 |
| Üniversite kampüsleri | V-A | 42.350 |
| V. SINIF (B) GRUBU — 43.850 TL/m² | ||
| Deniz, hava ve kara kuvvetleri komutanlığı tesisleri | V-B | 43.850 |
| Hastaneler (yatak sayısı 200’den fazla, 400’den az – 200 dâhil) | V-B | 43.850 |
| İbadethaneler (kişi sayısı 1.500 ve üzeri) | V-B | 43.850 |
| Jandarma ve sahil güvenlik komutanlığı tesisleri | V-B | 43.850 |
| Oteller (4 yıldızlı) | V-B | 43.850 |
| V. SINIF (C) GRUBU — 48.750 TL/m² | ||
| Bale, opera ve tiyatro yapıları | V-C | 48.750 |
| Hastaneler (yatak sayısı 400 ve üzeri – 400 dâhil) | V-C | 48.750 |
| Kongre ve/veya kültür merkezleri | V-C | 48.750 |
| Müze yapıları | V-C | 48.750 |
| Tarihi eser niteliğinde olup restore edilerek veya aslına uygun yeniden yapılan yapılar | V-C | 48.750 |
| V. SINIF (D) GRUBU — 53.500 TL/m² | ||
| Havalimanı terminal binaları (idari bina, yolcu terminali ve benzeri) | V-D | 53.500 |
| Metro istasyonları | V-D | 53.500 |
| Oteller (5 yıldızlı) | V-D | 53.500 |
| Şehir hastaneleri | V-D | 53.500 |
| Yüksek güvenlikli cezaevleri | V-D | 53.500 |
| V. SINIF (E) GRUBU — 103.500 TL/m² | ||
| Rüzgâr enerji santralleri (RES) | V-E | 103.500 |
Konutlar Hangi Yapı Sınıfına Girer?
Aramaların büyük çoğunluğu konutlar için geliyor. Konutlarda sınıf iki şeye göre değişir: müstakil/ikiz mi yoksa apartman tipi mi olduğuna ve yapı yüksekliğine (müstakilde bağımsız bölümün brüt alanına). Aşağıdaki tablo bu ayrımı tek bakışta veriyor.
| Konut Tipi | Sınıf | 2026 TL/m² |
|---|---|---|
| Kırsalda bağ / dağ / köy / yayla evi (brüt 200 m² altı) | II-C | 15.100 |
| Bungalov ev | II-C | 15.100 |
| Apartman tipi konut — üç kata kadar (üç kat dâhil) | III-A | 19.800 |
| Müstakil / ikiz konut — bağımsız bölüm 200 m² altı | III-B | 21.050 |
| Apartman — üç kat üzeri, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar | III-B | 21.050 |
| Müstakil / ikiz konut — bağımsız bölüm 200-500 m² arası | III-C | 23.400 |
| Apartman — yapı yüksekliği 21,50-30,50 m arası | III-C | 23.400 |
| Apartman / rezidans — yapı yüksekliği 30,50-51,50 m arası | IV-A | 26.450 |
| Müstakil / ikiz konut — bağımsız bölüm 500 m² ve üzeri | IV-B | 33.900 |
| Rezidans / kule — yapı yüksekliği 51,50 m üzeri | IV-B | 33.900 |
Bir örnek: Acıpayam'da 240 m² brüt alanlı müstakil bir villa yapıyorsanız sınıfınız III-C'dir. Proje ve harç hesaplarında esas alınacak yapı yaklaşık maliyeti 240 × 23.400 = 5.616.000 TL olur. Aynı villa 195 m² olsaydı III-B'ye düşer ve 195 × 21.050 = 4.104.750 TL üzerinden hesaplanırdı. Brüt alanın 200 m² eşiğini geçip geçmemesi doğrudan cebinize yansır; bu yüzden brüt ve net metrekare farkını baştan doğru kurmak gerekir.
Yapı Sınıfı Nerede Kullanılır? Altı Somut Hesap
Yapı sınıfı yalnızca bir etiket değildir; aşağıdaki altı kalemin hepsi doğrudan bu rakamdan türer.
1. Mimarlık ve mühendislik proje bedeli
Hem Mimarlar Odası hem İnşaat Mühendisleri Odası en az bedel hesaplarını BM (birim maliyet) × yapı alanı çarpımı üzerine kurar; buna sınıf oranı, hizmet dilimi ve karmaşıklık katsayıları uygulanır. Sınıf bir kademe yükseldiğinde proje bedeli de aynı oranda yükselir. Kendi projeniz için İMO statik proje bedeli hesaplama ve mimari proje bedeli hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.
2. Yapı denetim hizmet bedeli
Yapı denetim kuruluşlarının hizmet bedeli, tebliğin sınıflarına göre gruplanmış ayrı bir birim maliyet tablosuna ve yapı sınıfına bağlı orana dayanır. Yapınızın I-II, III veya IV-V sınıfında olması ödeyeceğiniz denetim ücretini doğrudan değiştirir. Hesabı yapı denetim hizmet bedeli hesaplama aracıyla yapabilir, hangi yapıların denetim dışında kaldığını yapı denetimi zorunlu mu yazımızda görebilirsiniz.
3. SGK asgari işçilik matrahı
SGK, inşaatın asgari işçilik hesabında Bakanlık yapı yaklaşık birim maliyeti × brüt alan formülünü kullanır. Yani yapı sınıfınız, iskân aşamasında isteyeceğiniz ilişiksizlik belgesi için ödeyeceğiniz primin tabanını belirler. Ayrıntılar: inşaatta SGK asgari işçilik oranları ve hesabı.
4. Belediye ruhsat ve iskân harçları
Belediyeler bina inşaat harcı ve yapı kullanma izin harcı hesaplarında yapı sınıfını ve grubunu esas alır. Yapı ruhsatı harcı yazımızda kalem kalem dökümü, ruhsat toplam maliyet hesaplama aracımızda ise tüm kalemlerin toplamını bulabilirsiniz.
5. Müteahhitlik yetki belgesi grubu
Müteahhitlik yetki belgesi sınıfınız, yapabileceğiniz işin büyüklüğünü sınırlar; iş deneyim tutarları da yapı yaklaşık maliyetleri üzerinden değerlendirilir. Müteahhitlik belgesi sınıfları 2026 yazımız grup grup şartları anlatıyor; belge grubunuzu müteahhitlik belge grubu hesaplama aracıyla test edebilir, ilk kez inşaat yapacaksanız geçici müteahhitlik yetki belgesi yazımıza bakabilirsiniz.
6. Kamu ihalelerinde yaklaşık maliyet kontrolü
Kamu yapım işlerinde hazırlanan yaklaşık maliyetin makullüğü, ilgili yapı sınıfının m² değeriyle karşılaştırılarak hızlıca sınanabilir. Metraja dayalı ayrıntılı hesap yapılmadan önce bu tablo iyi bir ilk kontrol noktasıdır.
Yapı Sınıfı Nasıl Belirlenir? Tebliğde Olmayan Yapılar
Tebliğin 2. maddesi üç durumu ayrı ayrı düzenliyor:
- "Bu gruptakilere benzer yapılar": Her grubun sonundaki bu ifade, listede birebir adı geçmeyen ama nitelik olarak o gruba giren yapıları kapsar. Benzerlik değerlendirmesini uygulayıcı idare, Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi'ne dayanarak yapar.
- Önceki yıllarda sınıfı belirlenmiş işler: Tebliğ revizyonlarında sınıfı değişen veya listeden çıkarılan yapılarda, işin sınıfı belirlendiği yılın tebliğine göre sabit kalır; yalnızca o sınıfın 2026 karşılığı olan tutar kullanılır. Yani 2023'te III-B olarak belirlenmiş bir iş, 2026'da da III-B kabul edilip 21.050 TL/m² üzerinden hesaplanır.
- Tebliğde hiç yer almayan yapılar: Proje üzerinden metraj çıkarılır, bu metrajlar Bakanlık birim fiyatlarıyla çarpılır, çıkan yaklaşık maliyet toplam inşaat alanına bölünür. Bulunan TL/m² değeri, tablodaki hangi sınıfın birim maliyetine en yakınsa yapı o sınıfa yerleştirilir. Bakanlık birim fiyatlarında olmayan imalatlar için önce diğer kamu idarelerinin birim fiyatları, o da yoksa piyasa fiyatları esas alınır.
Bu Birim Maliyete Neler Dâhil, Neler Değil?
| Dâhil olanlar | Dâhil olmayanlar |
|---|---|
| Yapının kendi imalatları (ortalama nitelikli malzeme ile) | Arsa bedeli |
| Genel giderler — %15 | Çevre düzenlemesi: peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenajı, çevre aydınlatması, ihata duvarları, ada içi yollar |
| Yüklenici kârı — %10 | Altyapı: zemin iyileştirme, bina dışı elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet ve haberleşme |
| — | KDV |
2025'ten 2026'ya Ne Değişti?
Rakamsal artış ortalama %23 düzeyinde, ancak sınıflar arasında belirgin farklar var:
- En yüksek artış I. Sınıf'ta: I-B %27,9 (3.050 → 3.900 TL/m²) ve I-C %27,3 (3.300 → 4.200 TL/m²). Basit tarım ve hayvancılık yapıları ile istinat duvarları göreli olarak en çok pahalılaşan kalemler.
- En düşük artış konut sınıflarında: III-A %15,8 (17.100 → 19.800) ve III-B %15,7 (18.200 → 21.050). Yani apartman ve küçük müstakil konutlarda resmî birim maliyet, tablonun geri kalanının belirgin şekilde gerisinde kaldı.
- RES yine zirvede: V-E grubundaki rüzgâr enerji santralleri 86.250 TL/m²'den 103.500 TL/m²'ye çıkarak altı haneli rakama ulaştı.
Metinde de birkaç önemli düzenleme var:
- I-C grubuna "palplanş ve ankrajlı perde" eklendi. İksa ve derin kazı destek sistemleri artık tebliğde adıyla yer alıyor; 2025'te bu imalatlar için benzer yapı kıyası yapmak gerekiyordu.
- "İş merkezleri" ifadesi "iş merkezleri/ticari amaçlı yapılar" olarak genişletildi. III-B, III-C, IV-A, IV-B ve V-A gruplarının tamamında bu değişiklik yapıldı; dükkân, mağaza ve ticari amaçlı yapıların sınıflandırılmasındaki tereddüt azaldı.
- Karma kullanımlı yapıların tanımı netleşti. V-A grubunda 2025'teki "avm, ofis ve/veya konutların birlikte bulunduğu yapılar" ifadesi, 2026'da "AVM ile birlikte ofis ve/veya konutların yer aldığı kompleks yapılar" hâline geldi. Yani AVM bileşeni olmayan ofis-konut karışımları bu gruba girmiyor.
- Kapsam ifadeleri esnetildi: "hayvan bakımevi ve/veya barınakları", "aile yaşam ve/veya gençlik merkezleri", "kongre ve/veya kültür merkezleri" gibi düzeltmelerle tek işlevli yapıların da ilgili gruba girmesi sağlandı.
Sahada En Sık Yapılan Altı Hata
- Tebliğ maliyetini piyasa maliyeti sanmak. "Devlet 21.050 TL demiş, müteahhit neden 26.000 istiyor?" sorusunun cevabı burada: iki rakam farklı işler için üretilmiştir.
- Kat sayısına bakıp yüksekliği atlamak. Konut sınıfları kat sayısıyla değil yapı yüksekliğiyle tanımlıdır; kot alınan noktaya göre aynı kat sayısı farklı sınıflara düşebilir.
- Müstakil konutta alanı yanlış ölçmek. Ölçü, parselin değil bağımsız bölümün brüt inşaat alanıdır. 200 ve 500 m² eşikleri sınıfı bir kademe zıplatır.
- Kırsal yapıyı otomatik olarak ucuz sınıfa koymak. II-C'deki köy evi tanımı "kırsalda yer alan brüt 200 m² altı" koşuluna bağlıdır; imar planı içindeki bir parselde aynı ev III-B olur. Tarım arazisine ev yapma şartları yazımız bu ayrımı ayrıntılandırıyor.
- Yardımcı yapıları ana binayla aynı sınıfta hesaplamak. Ahır, sera, su deposu, istinat duvarı ve GES yapıları kendi sınıflarından hesaplanır — bakınız tarlaya ahır yapma şartları ve çatıya GES kurulumu.
- Eski yıl tebliğine göre belirlenmiş sınıfı yeniden belirlemeye çalışmak. Devam eden işlerde sınıf sabittir; yalnızca tutar güncellenir.
Yapı sınıfı yalnızca inşaat maliyetini değil, proje bedelini de belirler. İMO en az bedel tarifesinin nasıl işlediğini statik proje bedeli yazımızda örnekledik.
Sıkça Sorulan Sorular
Yapı sınıfları 2026'da kaç gruba ayrılıyor?
Beş sınıf (I, II, III, IV, V) ve toplam 18 grup vardır: I. sınıfta A-D, II. sınıfta A-C, III. sınıfta A-C, IV. sınıfta A-C, V. sınıfta A-E grupları bulunur. Birim maliyetler I-A'da 2.600 TL/m²'den başlayıp V-E'de 103.500 TL/m²'ye ulaşır.
Evim hangi yapı sınıfına giriyor?
Üç kata kadar apartman tipi konutlar III-A (19.800 TL/m²), üç kat üzeri ve 21,50 m'ye kadar olanlar ile 200 m² altındaki müstakil/ikiz konutlar III-B (21.050 TL/m²), 200-500 m² arası müstakil konutlar ve 21,50-30,50 m yükseklikteki binalar III-C (23.400 TL/m²) sınıfındadır. Kırsalda 200 m² altındaki köy evleri II-C (15.100 TL/m²) grubuna girer.
Yapı yaklaşık birim maliyeti gerçek inşaat maliyeti midir?
Hayır. Bu rakamlar mimarlık-mühendislik hizmet bedeli, yapı denetim ücreti, SGK asgari işçilik ve belediye harçlarının hesabında kullanılan idari referans değerlerdir. Ortalama nitelikli malzeme varsayımıyla belirlenir; arsa, çevre düzenlemesi ve altyapı bedelleri dâhil değildir.
2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri ne zaman yürürlüğe girdi?
Tebliğ 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; ancak 1 Ocak 2026 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girdi. Yani Ocak ayında başlayan işler de yeni rakamlara tabidir.
Birim maliyetlere KDV dâhil mi?
Hayır, rakamlar KDV hariçtir. Buna karşılık %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı tutarın içinde yer alır.
Tebliğde adı geçmeyen bir yapının sınıfı nasıl belirlenir?
Proje üzerinden metraj çıkarılır, Bakanlık birim fiyatlarıyla çarpılır ve bulunan yaklaşık maliyet toplam inşaat alanına bölünür. Elde edilen TL/m² değeri, tablodaki hangi sınıfın birim maliyetine en yakınsa yapı o sınıfa yerleştirilir.
2025'e göre artış oranı ne kadar?
Ortalama %23 civarındadır. En yüksek artış I-B grubunda %27,9, en düşük artış ise III-B konut grubunda %15,7 olmuştur.
Yapı sınıfı yükselince ne olur?
Birim maliyet arttığı için proje müellifliği bedeli, yapı denetim hizmet bedeli, SGK asgari işçilik matrahı ve belediye harçları da aynı yönde artar. Bu nedenle sınıfın doğru belirlenmesi hem müellif hem yapı sahibi açısından önemlidir.
Yapı Sınıfınızı Doğru Belirleyelim
Yapı sınıfı, projenizin tüm resmî maliyet zincirinin ilk halkasıdır ve bir kademe hata bütçenizi milyonlarca lira kaydırabilir. Özkaya Mühendislik olarak Acıpayam ve Denizli genelinde statik proje, mimari proje ve yapı ruhsatı süreçlerinde sınıf tespitinden harç hesabına kadar tüm adımları birlikte yürütüyoruz.
Projenizin hangi sınıfa girdiğinden emin değilseniz mimari projenizi gönderin, birlikte bakalım: iletişim sayfamızdan veya WhatsApp üzerinden ulaşabilirsiniz. Kapsamlı arka plan için İnşaat Maliyeti ve Müteahhitlik Rehberi sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Kaynaklar
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ — Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, Sayı 33157
- 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ — Resmî Gazete, 31 Ocak 2025, Sayı 32799
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi — 16/7/1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
No responses yet