Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği (Word, 2026): Oran, Noter, Teminat ve 25 Madde

Hazır şablon: 16 maddelik kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneğini Word olarak indirin. Noterde imzalanacak sözleşmeye hazırlık taslağıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin inşaat maliyetine para koymadan binaya sahip olmasını sağlayan bir modeldir. Müteahhit projeyi, ruhsatı ve inşaatı üstlenir; karşılığında arsa payının belirli bir kısmını ve buna bağlı bağımsız bölümleri alır. Arsa sahibi ise kalan bağımsız bölümleri anahtar teslim alır.

Hukuken bu sözleşme iki sözleşmenin birleşimidir: müteahhit açısından bir eser sözleşmesi (binayı yapma borcu), arsa sahibi açısından bir taşınmaz satış vaadi (arsa payını devretme borcu). Bu ikili yapı, sözleşmenin neden noterde yapılması gerektiğini de açıklar.

Kat Karşılığı Sözleşme Neden Noterde Yapılmalı?

Sözleşme arsa payının devrini vaat ettiği için Türk Borçlar Kanunu md. 237, Noterlik Kanunu md. 60 ve Tapu Kanunu md. 26 gereği noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. “Noter onaylı” (onaylama şeklinde) bir metin ya da elden imzalanan adi sözleşme bu şartı karşılamaz.

Noterde sözleşmeyle birlikte satış vaadinin tapuya şerh edilmesini isteyin. Şerh, arsanın başka birine satılması ya da haczedilmesi durumunda tarafların haklarını korur.

Kat Karşılığı Paylaşım Oranı Nasıl Belirlenir?

Kanunda sabit bir oran yoktur; oran pazarlıkla belirlenir. Ancak pazarlığın arkasında basit bir hesap vardır: müteahhit, inşaat maliyetini ve kârını kendi payına düşen daireleri satarak çıkarmak zorundadır. Bu yüzden oranı belirleyen asıl şey, bölgedeki sıfır konut satış fiyatının inşaat maliyetine oranıdır.

Model hesap: Müteahhidin ihtiyaç duyduğu pay ≈ (m² maliyet × 1,20) ÷ m² satış fiyatı. Burada yüzde 20 kâr beklentisi kabul edilmiştir; proje, ruhsat, harç ve finansman giderleri maliyetin içindedir.

Tablo bir pazarlık aracıdır, piyasa tarifesi değildir. Kendi arsanızın rakamlarıyla denemek için kat karşılığı paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Toplam inşaat alanını belirleyen emsal hesabı için emsal tablosuna bakın.

Yüzde değil, daire yazdırın

“Yüzde 45 arsa sahibine” ifadesi tek başına yetmez. Sözleşmenin ekinde, onaylı mimari projeye dayanan bir paylaşım listesi olmalı: hangi blok, hangi kat, hangi cephe, hangi bağımsız bölüm numarası kime ait. Aynı yüzdeyi alan iki taraftan biri güney cepheli ara katları, diğeri zemin ve çatı katlarını alabilir; bu şerefiye farkı ancak daireler tek tek yazılırsa görünür.

Tapu Devri: Peşin mi, Kademeli mi?

Arsa sahibinin en büyük riski, müteahhide düşen arsa payını imzayla birlikte tamamen devretmektir. Müteahhit işi bırakırsa ya da iflas ederse, devredilmiş payları geri almak yıllar süren bir dava demektir. Bu yüzden devir, yerinde doğrulanabilen inşaat aşamalarına bağlanmalıdır.

Oranlar örnektir ve pazarlık konusudur. Önemli olan her devrin bir belgeye bağlanması ve son payın iskândan sonraya bırakılmasıdır. Yapı denetim kuruluşunun hakediş ve seviye tespit tutanakları bu iş için en tarafsız ölçüttür.

Teslim Süresi, Gecikme Cezası ve Kira Yardımı

Sürenin başlangıcını açıkça yazın: “ruhsat tarihinden itibaren 24 ay” gibi. “Makul süre” veya “en kısa sürede” gibi ifadeler uyuşmazlıkta hiçbir şey ifade etmez.

• Gecikme cezası (cezai şart): Geciken her ay için, arsa sahibine düşen her bağımsız bölüm başına emsal kira bedeli kadar ödeme yaygın ve savunulabilir bir ölçüttür. Ceza, işin ifasıyla birlikte istenebilecek şekilde yazılmalıdır.
• Kira yardımı: Mevcut binada oturuyorsanız, yıkımdan teslime kadar kira bedelinin kim tarafından ve hangi tutarla ödeneceğini yazın; yıllık artışı da belirleyin.
• Mücbir sebep: Sayılan durumları sınırlı tutun. Malzeme fiyatı artışı genellikle mücbir sebep değildir; sözleşmede böyle yazılmışsa müteahhide açık kapı bırakırsınız.
• Ek süre: Arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler (örneğin kiracının tahliye etmemesi) varsa hangi süre uzatmasının tanınacağını yazın.

Teminat: Arsa Sahibini Ne Korur?

Masraflar Kime Ait?

Sözleşmede yazılmayan her masraf imzadan sonra pazarlık konusu olur. Kalemleri tek tek yazın; aşağıdaki dağılım uygulamada yaygın olandır:

Ruhsat aşamasındaki kalemlerin toplamını görmek için ruhsat toplam maliyet hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Müteahhidi Nasıl Seçmeli?

• Yetki belgesi grubu: e-Devlet’teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden belge numarasını ve grubunu kontrol edin; grup, binanın toplam alanını karşılamalı. Grupların m² sınırları için müteahhitlik belgesi sınıfları, sorgulama adımları için YAMBİS rehberi.
• Bitmiş işler: En az iki tamamlanmış binasını yerinde görün, orada oturanlarla konuşun, iskânlarının alınıp alınmadığını sorun.
• Mali durum: Vergi ve SGK borcu olmadığına dair belge isteyin; hakkında süren icra ve dava olup olmadığını araştırın.
• Yarım kalan iş: Müteahhidin başka bir projesi yarım kaldıysa nedenini öğrenin.

Müteahhit İşi Bırakırsa Ne Olur?

Türk Borçlar Kanunu md. 473’e göre yüklenici işe zamanında başlamazsa ya da işi, sözleşmedeki sürede bitirilemeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Pratikte süreç şöyle ilerler:

1. Noter kanalıyla ihtar çekilir ve işe devam için süre verilir.
2. Süre sonunda sözleşmeden dönülür; bu noktada inşaatın geldiği seviye yapı denetim tutanaklarıyla tespit ettirilir.
3. Devredilmiş arsa payları için tapu iptal ve tescil davası, zararlar için tazminat davası açılır.
4. Ruhsattaki müteahhit değiştirilerek iş yeni bir yükleniciyle tamamlanır; adımlar için ruhsatta müteahhit değişikliği yazısına bakın.

Bu sırada şantiye şefinin ayrılması da işi durdurur; o durumda ne yapılacağını şantiye şefi istifa ederse yazısında anlattık. Bütün bu süreçlerde kademeli tapu devri ve teminat, arsa sahibinin elindeki en güçlü kozdur.

Teknik Şartname: Belirsiz İfade Yerine Ölçülebilir Tarif

Aşağıdaki tarifler örnektir. Değerler ve kabul sınırları her projenin hesaplarına, ürününe ve ilgili standardına göre doldurulmalıdır.

Kat karşılığı inşaat teknik şartnamesi: 12 maddelik kontrol listesi

1. Proje eki: Mimari, statik ve tesisat projelerinin tarih/revizyonunu; belgeler arası öncelik sırasını yazın.
2. Bağımsız bölüm: Kat, cephe, numara, net alan tanımı ve ortak alan kullanımını plan üzerinde gösterin.
3. Mahal listesi: Her odanın zemin, duvar, tavan, doğrama ve tesisat teslimini tarif edin.
4. Taşıyıcı sistem: Beton, donatı, birleşim ve uygulama koşullarını onaylı projeye bağlayın; tek malzeme sınıfını bütün binalara dayatmayın.
5. Yalıtım: Isı, su ve ses performansını hesap ve uygulama detaylarıyla birlikte belirleyin.
6. Kontrol noktaları: Beton dökümü veya yalıtımın kapatılması gibi geri dönüşü zor aşamalarda kontrol takvimini kurun.
7. Test kayıtları: Numune kodu, laboratuvar, test yöntemi ve sonuçların teslim sorumluluğunu yazın.
8. Bağımsız teknik inceleme: Erişim, bildirim, raporlama kapsamı ve tarafların sorumluluğunu açıklayın. Bu hizmet yasal yapı denetiminin yerine geçmez.
9. Değişiklik yönetimi: Muadil ürün ve proje revizyonlarını teknik değerlendirme ve gerekli onaylara bağlayın.
10. Teslim kontrolü: Eksik/ayıplı işler, giderme tarihi ve yeniden kontrolü tutanağa bağlayın.
11. Belge teslimi: İskân, uygulama sonrası projeler, garanti ve kullanım belgeleri için sorumlu ve tarih belirleyin.
12. Hukuki uyum: Teknik aşamalarla bağlantılı ödeme, devir, teminat ve yaptırımları hukukçu ile birlikte netleştirin.

Test kayıtları teslimde nasıl eşleştirilir?

“Test yapıldı” cümlesi yerine, örneğin numune kodunun hangi döküm ve yapı elemanına ait olduğunu gösteren çizelge istenir. Yalıtım testi, kapatılmadan önceki fotoğraf ve tutanakla; ürün onayı ise faturadaki ürünle eşleştirilir. Kabul ölçütlerini testten sonra değil, işe başlamadan belirleyin.

Paylaşım hesabı ile teknik şartnameyi birlikte değerlendirin

Kat karşılığı paylaşım aracı bir ön senaryo sunar. Malzeme ve teslim kapsamı değiştiğinde maliyet ve fizibilite de değişir. Yüklenicinin yetki belgesi sınıfını kontrol edin; müteahhit değişikliğinde mevcut iş seviyesi ve teknik kayıtların devrini ayrıca planlayın.

Riskli yapı kararıyla kat karşılığı anlaşma yapacaksanız, Denizli’deki başvuru ve destek adımlarını Denizli kentsel dönüşüm rehberimizde bulabilirsiniz.

İmza Öncesi 13 Maddelik Sözleşme Kontrol Listesi

Yukarıdaki 12 maddelik teknik listeye ek olarak, sözleşmenin hukuki ve ticari tarafı için şu 13 maddeyi tek tek işaretleyin. İkisi birlikte 25 maddelik tam kontrol listesini oluşturur.

1. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılıyor ve satış vaadi tapuya şerh ediliyor.
2. Tüm paydaşlar imzalıyor veya muvafakat veriyor.
3. Paylaşım listesi onaylı projeye dayanıyor; daireler blok, kat, cephe ve numarasıyla yazılı.
4. Tapu devri inşaat aşamalarına bağlı ve son pay iskândan sonra devrediliyor.
5. Başlangıç tarihi ve teslim süresi ay olarak yazılı.
6. Gecikme cezası rakamla ve bağımsız bölüm başına tanımlı.
7. Kira yardımı tutarı, süresi ve yıllık artışı belli.
8. Teminat (teminat mektubu, ipotek veya kefil) tanımlı ve süresi teslimden uzun.
9. Masraf kalemleri tek tek sayılmış.
10. Müteahhidin yetki belgesi grubu binanın alanını karşılıyor.
11. Mücbir sebepler sınırlı sayıda ve açık.
12. Fesih hâlinde inşaat seviyesinin nasıl tespit edileceği ve payların iadesi yazılı.
13. Teknik şartname ve mahal listesi sözleşmenin eki olarak imzalanıyor.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği (Word, 2026)

Bu rehberdeki maddeleri tek bir metinde topladık. Şablon, noterde düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeye hazırlık taslağıdır: arsa sahipleri ve müteahhit noktalı yerleri birlikte doldurur, rakamlarda anlaşır, metni notere öyle götürür. Böylece noterde ilk kez okunan bir sözleşmeye imza atmazsınız.

Şablonu nasıl kullanmalısınız?

1. Paylaşım tablosunu avan proje üzerinden daire daire doldurun; yüzde yazmakla yetinmeyin.
2. Kademeli devir oranlarını, teslim süresini, gecikme cezasını ve kira yardımını rakamla yazın.
3. Teknik şartnameyi (EK-2) yukarıdaki 12 maddelik listeye göre hazırlayıp sözleşmeye ekleyin.
4. Taslağı notere ve tercihen bir avukata önceden gönderin; imza günü metin değişmesin.

Şablon genel bilgilendirme amaçlıdır; avukatlık veya noterlik hizmetinin yerine geçmez. Adi yazılı olarak imzalanırsa arsa payı devri vaadi geçersiz kalır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği Word olarak indirilebilir mi?

Evet. Yazıdaki 16 maddelik kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneğini Word olarak ücretsiz indirebilirsiniz. Metin, noterde düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeye hazırlık taslağıdır; kendi aranızda adi yazılı imzalanan metin arsa payı devri vaadi için geçerli olmaz.

Kat karşılığı sözleşme noterde yapılmazsa geçerli mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini, yani taşınmaz satış vaadini içerdiği için Türk Borçlar Kanunu md. 237, Noterlik Kanunu md. 60 ve Tapu Kanunu md. 26 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme şekil eksikliği nedeniyle kural olarak geçersiz sayılır; taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse mahkeme durumu ayrıca değerlendirir.

Kat karşılığı oranı yüzde kaç olur?

Kanunda sabit bir oran yoktur. Oran; arsanın konumuna, emsaline, bölgedeki sıfır konut satış fiyatına ve inşaat maliyetine göre pazarlıkla belirlenir. Satış fiyatının maliyete göre yüksek olduğu şehir merkezlerinde arsa sahibinin payı yüzde 50’nin üzerine çıkabilirken, konut fiyatının düşük olduğu ilçelerde yüzde 30–45 bandı görülür.

Arsa payı müteahhide ne zaman devredilmeli?

Tamamını peşin devretmek arsa sahibi için en riskli yoldur. Güvenli uygulama, müteahhide düşen arsa payının temel üstü vizesi, kaba inşaatın bitimi ve iskân gibi belgelenebilen aşamalara bağlanarak kademeli devredilmesidir.

Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olur?

Türk Borçlar Kanunu md. 473’e göre yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi, sürede bitirilemeyeceği anlaşılacak kadar geciktirirse arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Devredilmiş tapuların iadesi ve tazminat için dava yoluna gidilir; bu nedenle kademeli devir ve teminat baştan kurulmalıdır.

Gecikme cezası ne kadar olmalı?

Rakamla yazılmalıdır. Yaygın uygulama, geciken her ay için arsa sahibine düşen her bağımsız bölüm başına emsal kira bedeli kadar cezai şarttır. “Makul süre” veya “mümkün olan en kısa sürede” gibi ifadeler uyuşmazlıkta işe yaramaz.

Kat karşılığı sözleşmede damga vergisi var mı?

Noterde resmî şekilde düzenlenen kat karşılığı ve hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır (binde 0). Resmî şekilde yapılmayan sözleşmeler binde 9,48 damga vergisine tabidir. Noter harcı ve değerli kâğıt bedeli ayrıca ödenir.

Proje, ruhsat ve harç masraflarını kim öder?

Sözleşmede yazan taraf öder. Uygulamada proje, ruhsat, yapı denetim, SGK, iskân ve kat irtifakı giderleri genellikle yükleniciye bırakılır; ancak bunun kalem kalem yazılması gerekir.

Hisseli arsada kat karşılığı yapılabilir mi?

Yapılabilir, ancak sözleşmeyi tüm paydaşların imzalaması ya da muvafakatlerinin alınması gerekir. Tek bir paydaşın eksik imzası ruhsatı ve tapu devrini durdurabilir.

Müteahhidin yetki belgesi nasıl sorgulanır?

e-Devlet’teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden yetki belgesi numarası ve grubu kontrol edilir. Belge grubu, yapılacak binanın büyüklüğünü karşılamalıdır.

Bu kontrol listesi sözleşme yerine geçer mi?

Hayır. Bu rehber imza öncesi neye bakacağınızı gösterir. Resmî şekil, tapu işlemi, teminat ve yaptırım hükümleri somut sözleşme üzerinden bir avukat tarafından incelenmelidir.

Güncelleme: 24 Eylül 2026. Dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237, 473; 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60; 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu (2) sayılı tablo. Teknik referans: TBDY 2018.