Ev Alırken Masraflar 2026: Tapu Harcı ve Örnek Hesap

4 milyon TL ev için dört alım senaryosu

Satıcının harç payını siz ödeyecekseniz örneğe 80.000 TL daha eklenir. Taşınmaz ticareti hizmet bedelinin toplamı KDV hariç satış bedelinin %4’ünü aşamaz; aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Bu oran zorunlu ücret değil, üst sınırdır.

Kendi satış bedelinizle tapu harcını hesaplayın →

Sıfır ve ikinci el konutta ne değişir?

• Sıfır konut: Satıcının vergi mükellefiyeti, ruhsat tarihi, net alan ve işlemin niteliği KDV uygulamasını etkileyebilir. İlanda “KDV dahil mi?” sorusunu ve faturayı yazılı netleştirin.
• İkinci el konut: Bireysel satıcıdan olağan bir satışta alıcıya ayrıca KDV faturası kesilmesi genellikle söz konusu değildir; satıcının niteliği ve ticari faaliyet durumu farklı sonuç doğurabilir.

Bu nedenle tek bir “toplam masraf yüzdesi” her alıma uygulanamaz. Sözleşme, banka teklifi ve fatura koşullarını işlem özelinde kontrol edin. Evin teknik durumunu değerlendirmek için ev alırken tapu, iskân ve bina incelemesi kontrol listesi bakın.

1) Tapuda ödenen tek seferlik masraflar

Tapu harcı: alıcı %2, satıcı %2

GİB’in Nisan 2026 açıklamasına göre tapu harcı, gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 (%2) oranındadır; beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Taraflar sözleşmede ekonomik yükü farklı paylaşsa bile resmî yükümlülüğü ve ödeme dekontlarını işlem öncesinde netleştirin.

Döner sermaye ve ilave hizmet bedeli

Harçtan bağımsız, işlem başına alınan sabit bir kalemdir. 2026 için taban gösterge bedeli 2.227 TL, ilave hizmet bedeli 307 TL‘dir. Bu taban, işlemin yapıldığı ilin yöresel katsayısı (yaklaşık 0,50–2,50) ile çarpılır; büyükşehirlerde toplam 5.000–6.700 TL bandına çıkabilir, küçük ilçelerde çok daha düşük kalır. Kredili alımda tapuda hem satış hem ipotek tescili yapıldığı için bu bedel iki kez ödenir.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Tapu işlemi öncesinde alıcı adına geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi düzenlenmelidir. Prim; brüt yüzölçümü, yapı tarzı, risk grubu ve güncel tarife üzerinden poliçe özelinde hesaplanır. Eski poliçenin primini genelleyerek bütçe kurmayın; işlem tarihindeki teklifi alın.

DASK’ın bina teminatı ile konut sigortasının eşya, kira kaybı ve ek teminatları aynı değildir. Teminat kapsamını ve istisnaları poliçe metninden kontrol edin.

Emlakçı komisyonu

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesine göre satışta hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin %4’ünü aşamaz ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır (yaygın uygulama: %2 + %2). Üzerine KDV eklenir. Bu bir tarife değil, tavandır — pazarlığa açıktır ve mutlaka yazılı aracılık sözleşmesine bağlanmalıdır.

Kredili alımda çıkan ek kalemler

• Ekspertiz (değerleme) ücreti — banka zorunlu tutar
• İpotek tesis masrafı ve ikinci kez ödenen döner sermaye bedeli
• Kredi tahsis / dosya masrafı — yasal tavanı vardır, bankadan yazılı isteyin
• Hayat sigortası — çoğu bankada fiilen şart koşulur

Taşınma ve abonelikler

Elektrik, su ve doğalgaz güvence bedelleri, abonelik açma ücretleri, nakliye ve —neredeyse her ikinci el evde— ilk tadilat. Bu son kalem çoğu bütçede sıfır yazar, gerçekte en büyüğüdür.

2) Fiyatın içine gizlenmiş vergi: KDV

Müteahhitten veya inşaat şirketinden sıfır konut alıyorsanız KDV zaten fiyatın içindedir; ama oranı bilmek pazarlık gücü verir. 2026 itibarıyla belirleyici olan şey konutun net alanı ve projenin yapı ruhsatı tarihidir:

• 1 Nisan 2022’den sonra ruhsat alan projeler: net alanın 150 m²’ye kadar olan kısmına indirimli oran, 150 m²’yi aşan kısma genel oran uygulanır (kademeli sistem).
• 1 Nisan 2022 öncesi ruhsatlı projeler: eski rejim devam eder; net alanı 150 m² altındaki konutlarda oran %1’e kadar inebilir.
• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projeleri: net alanın 150 m²’ye kadar olan kısmı için %1.

Buradaki kritik kelime net alan. Balkon, duvar kalınlığı ve ortak alan payı hesaba nasıl giriyor, satıcının söylediği “150 m²” hangi ölçü? Farkı bilmiyorsanız brüt m² ve net m² arasındaki farkı mutlaka okuyun — hem KDV oranını hem de fiilen ne kadar alana para ödediğinizi belirler.

3) Ev sizin olduktan sonra: yıllık yükler

• Emlak vergisi: Konutta binde 1, işyerinde binde 2, arsada binde 3, arazide binde 1. Büyükşehir belediyesi sınırlarında bu oranlar iki katı uygulanır. Ödeme mayıs ve kasım olmak üzere iki taksittir. Brüt 200 m² altındaki tek konutuna sahip emekli, dul, yetim, malul ve gaziler muaftır.
• Değerli konut vergisi: Bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL‘yi aşan meskenlerde devreye girer. Eşiği aşan kısım üzerinden binde 3’ten başlayıp binde 10’a çıkan artan oranlı bir tarifedir. Hisseli tapuda taşınmazın toplam değeri esas alınır; “benim payım eşiği geçmiyor” savunması işlemez.
• Çevre temizlik vergisi: Meskenlerde su faturasına yansıtılır.
• DASK yenileme ve konut sigortası: Her yıl tekrar eder; teminat tutarını güncel yapı maliyetine göre gözden geçirin.
• Aidat ve ortak gider: Sitede asansör, ısıtma, güvenlik ve havuz kalemleri yıllık toplamda küçük bir dairenin vergisini katlar. Satın almadan önce son 12 ayın aidat dökümünü ve ödenmemiş ortak gider borcu olup olmadığını yönetimden yazılı isteyin.

4) Asıl gizli maliyet: evin teknik durumu

Yukarıdaki kalemler hesaplanabilir. Bütçeyi gerçekten patlatanlar ise tapuda görünmeyenler. Mühendislik tarafından baktığımızda en sık karşılaştığımız beş tanesi:

a) İskânsız daire

Yapı kullanma izin belgesi alınmamış bir daire; abonelik, kredi ve yeniden satışta sorun çıkarır, ayrıca ceza riski taşır. İskânı sonradan almanın maliyeti evin durumuna göre çok değişir. Süreci iskân nasıl alınır yazımızda anlattık. Tapu ve iskân belgesini görmeden kapora vermeyin.

b) Kat irtifakı, kat mülkiyeti değil

Tapuda “kat irtifakı” yazması tek başına binanın iskânsız olduğunu kanıtlamaz. Yapı kullanma izin belgesini, resen kat mülkiyetine geçiş durumunu ve onaylı projeyi belediye ile tapu müdürlüğünden doğrulayın. İkisinin farkı ve riskleri için: kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkları.

c) Ruhsata aykırılık ve kaçak ilaveler

Kapatılmış balkon, çatı katına eklenmiş oda, sonradan çıkılmış kat… Bunlar yalnızca estetik mesele değil; yıkım kararı ve para cezası doğurabilir, kredi çıkmasını engelleyebilir. İmar affı (yapı kayıt belgesi) her aykırılığı kapatmaz. Riskin boyutu için inşaat ruhsatı iptal olur mu yazısına bakın.

d) Deprem performansı ve güçlendirme

En pahalı sürpriz bu. 2018 öncesi yapılmış binalarda taşıyıcı sistem, bugünkü TBDY 2018 kurallarına göre tasarlanmamıştır. Bina zayıfsa güçlendirme gündeme gelir ve maliyeti ciddi rakamlara ulaşır — güncel m² fiyatları için bina güçlendirme maliyeti 2026. Şüpheniz varsa satın almadan önce deprem performans analizi yaptırmak, ödenecek en mantıklı paradır.

e) Tadilat planınız taşıyıcı sisteme dokunuyorsa

“Şu duvarı kaldırıp salonu büyütürüz” cümlesi, duvar taşıyıcıysa hem yasak hem tehlikelidir. Alım kararından önce hangi duvarın taşıyıcı olduğunu ve hangi tadilatın ruhsata tabi olduğunu öğrenin. Ayrıca eski binalarda mantolama ve enerji kimlik belgesi eksikliği de ek maliyettir; yalıtım kalınlığı hesabı için TS 825 yazımıza bakabilirsiniz.

5) Bu maliyeti nasıl düşürürsünüz?

1. Harcın paylaşımını sözleşmeye yazın. “%2 alıcı, %2 satıcı” kanunun varsayımıdır; pazarlıkla kaybetmeyin.
2. Komisyonu yazılı aracılık sözleşmesiyle bağlayın. %4 tavandır, sabit tarife değil.
3. DASK’ta doğru m² beyan edin. Fazla beyan gereksiz prim, eksik beyan hasar anında eksik ödeme demektir.
4. Kentsel dönüşüm kapsamındaki ilk satışlarda harç ve döner sermaye muafiyeti olabilir; kapsamı belediyeden teyit edin.
5. Teknik kontrolü kaporadan önce yaptırın. Bir performans ön değerlendirmesinin bedeli, iskânsız veya güçlendirme gerektiren bir daireye kilitlenmenin bedelinin yanında yok hükmündedir.

Kapora vermeden önce isteyeceğiniz 8 belge

1. Güncel tapu kaydı ve takyidat (şerh, ipotek, haciz) belgesi
2. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân)
3. Onaylı mimari proje — satılan daire projeyle aynı mı?
4. Kat mülkiyeti / kat irtifakı durumu ve yönetim planı
5. Son 12 ayın aidat dökümü ve borç yoktur yazısı
6. Geçerli DASK poliçesi
7. Enerji kimlik belgesi
8. Varsa yapı kayıt belgesi ve riskli yapı tespit raporu

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi

• Gelir İdaresi Başkanlığı — Tapu Harcı infografiği (Nisan 2026)
• TKGM — 2026 döner sermaye tarifesi
• DASK — Konut kredileri ve tapu işlemleri
• Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

Kaynaklar son olarak 15 Eylül 2026’da kontrol edildi. Tutar ve tarifeleri işlem gününde yeniden doğrulayın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mali veya hukuki danışmanlık yerine geçmez. Harç, vergi ve prim tutarları 2026 yılı için derlenmiştir ve yıl içinde değişebilir. İşlem tarihinde ilgili tapu müdürlüğü, belediye ve Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarından teyit edin.

TOKİ’den ev almayı düşünüyorsanız süreci ve evlerin sağlamlığını TOKİ’den ev alınır mı, evler sağlam mı yazımızda anlattık.

Sıkça sorulan sorular

Ev alırken toplam masraf ne kadar tutar?

Tek bir oran yoktur. Alıcının kanuni tapu harcı payı satış bedelinin %2’sidir; satıcının payını üstlenme, kredi, emlakçı, DASK, TKGM işlem bedeli ve tadilat toplamı değiştirir. Yukarıdaki senaryo tablosunu sözleşme ve güncel tekliflerinizle tamamlayın.

Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?

GİB açıklamasına göre alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden ayrı ayrı %2 harç öder. Tarafların ekonomik yükü farklı paylaşması kararlaştırılabilir; bunu sözleşmede ve ödeme dekontlarında açıkça gösterin.

Tapuda düşük değer göstermenin zararı ne?

Cezalı harç riski dışında, evi ileride sattığınızda değer artış kazancı vergisi düşük alış bedeli üzerinden hesaplanır. Yani bugün kazandığınızı sanırsınız, faturayı satarken ödersiniz.

DASK ne kadar tutar?

Brüt yüzölçümü, yapı tarzı, risk grubu ve işlem tarihindeki tarife belirleyicidir. Tapu devrinden önce alıcı adına düzenlenecek güncel poliçe teklifini esas alın.

İskânsız daire alınır mı?

Alınabilir ama risklidir: abonelik, kredi ve yeniden satışta sorun çıkar, ceza riski vardır ve iskânı tamamlama yükü size geçer. Fiyat farkının bu maliyeti karşılayıp karşılamadığını önceden hesaplatın.

Değerli konut vergisi eşiği 2026’da ne kadar?

Bina vergi değeri 17.711.000 TL’yi aşan meskenler değerli konut vergisine tabidir. Vergi, eşiği aşan kısım üzerinden artan oranlı olarak hesaplanır.

Emlakçı komisyonu pazarlığa açık mı?

Evet. Yönetmelikteki %4 bir tavandır, zorunlu tarife değildir. Taraflar yazılı sözleşmeyle daha düşük bir bedelde anlaşabilir.