6306 Sayılı Kanun ve Riskli Bina Tespiti Nasıl Yapılır? (2026)

Deprem sonrası en çok sorulan sorulardan biri “binam riskli mi, nasıl anlarım?” oluyor. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun’un riskli yapıyı nasıl tanımladığını, tespitin kim tarafından ve nasıl yapıldığını, itiraz sürecini, kesinleşme sonrası seçenekleri ve maliyetleri; Denizli ve Acıpayam’daki uygulamayla birlikte anlatıyoruz.

6306 Sayılı Kanun Nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş; deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapıların ve alanların tespit edilerek güvenli şekilde dönüştürülmesini amaçlayan temel mevzuattır. Kanunun uygulama usul ve esasları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı Uygulama Yönetmeliği ile belirlenir; yönetmelik zaman zaman güncellenir (en son 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle tespit sürecine ilişkin bazı usul hükümleri netleştirilmiştir).

Riskli Yapı Nedir? Hangi Kriterlere Göre Belirlenir?

Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında bulunup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yapılan teknik incelemeler sonucunda yıkılma veya ağır hasar görme riski bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Tespit, deprem yönetmeliğine göre (bkz. TBDY 2018 ve eski yönetmelik farkları) yapının taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesi, zemin durumu ve mevcut hasarları birlikte değerlendirilerek yapılır; tek bir kritere (örneğin sadece bina yaşına) bakılmaz.

Önemli bir ayrım: bir binanın riskli yapı tespitinden geçmemiş olması, o binanın kesin olarak sağlam olduğu anlamına gelmez — sadece resmi bir başvuru yapılmamış olabilir. Ayrıca ruhsatsız yapılar da (arsa malikine ait olmak kaydıyla) 6306 kapsamında değerlendirilebilir; ancak tamamen harabe/metruk yapılar bu kapsamın dışında kalıp doğrudan 3194 sayılı İmar Kanunu md.32 çerçevesinde ele alınır.

Riskli Bina Tespitini Kimler, Nasıl Talep Edebilir?

Tespit başvurusu için maliklerin tamamının onayı gerekmez; bir malik veya kanuni temsilcisi masrafını üstlenerek Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kurum/kuruluşa (üniversite laboratuvarı, lisanslı özel şirket vb.) başvurabilir. Binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamışsa, talep hakkı arsa payı sahibine aittir; kat mülkiyeti/irtifakı farkını kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı yazımızda ele aldık.

Riskli Bina Tespiti Süreci Adım Adım

Teknik incelemede yapılan karot ve beton kalite testleri, performans analizi çalışmalarında kullanılanlarla aynı yöntemlerdir; bu konuda karot testi nedir, nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

Tespit Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır? Süreler Nelerdir?

Riskli yapı tespitine, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde teknik heyet nezdinde itiraz edilebilir. İtiraz reddedilirse veya süresinde itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Kesinleşen bir rapora karşı, idare mahkemesinde iptal davası açma yolu ise ayrı ve 30 günlük hak düşürücü bir süreye tabidir. Bu süreler kaçırıldığında hak kaybı yaşanabileceğinden, tebligatı aldıktan sonra vakit kaybetmeden teknik ve hukuki değerlendirme yaptırılması önemlidir.

Rapor Kesinleşirse Ne Olur? Güçlendirme mi, Yıkım mı?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra iki temel yol vardır:

• Güçlendirme: Bina taşıyıcı sistemi mühendislik hesaplarıyla güçlendirilerek mevcut yapı korunur. Maliyeti bina büyüklüğüne ve hasar durumuna göre değişir; ayrıntılı rakamlar için bina güçlendirme maliyeti 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
• Tahliye ve yıkım: Güçlendirme teknik veya ekonomik olarak uygun görülmezse bina tahliye edilip yıkılır; maliklerin arsa payının yarısından fazlasını temsil eden çoğunlukla yeni yapı kararı alınır. Karara katılmayan maliklere teklif bildirilir, 15 gün içinde kabul etmezlerse payları kanundaki açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir.

Riskli Bina Tespiti ile Bina Performans Analizi Arasındaki Fark

Bu iki kavram sık karıştırılır ama sonuçları farklıdır:

• Riskli yapı tespiti (6306 sayılı Kanun): resmi, hukuki sonuç doğuran bir idari işlemdir; tapuya işlenir, kesinleşirse tahliye/yıkım süreci başlayabilir.
• Bina performans analizi (TBDY 2018): malikin kendi isteğiyle yaptırdığı, doğrudan hukuki sonuç doğurmayan mühendislik değerlendirmesidir; binanın mevcut deprem güvenliği hakkında bilgi verir ve güçlendirme kararı için teknik temel oluşturur.

Pek çok malik önce performans analizi yaptırıp durumu öğrenmeyi, riskli çıkması halinde ancak sonra resmi tespit sürecini başlatmayı tercih ediyor. Performans analizinin nasıl yapıldığını binam depreme dayanıklı mı ve binamın kolonları yeterli mi yazılarımızda ayrıntılı anlattık.

Riskli Çıkan Binalar İçin Destekler Nelerdir?

Tespit kesinleşip tahliye gerekirse, hak sahipleri kira yardımı ile faiz destekli kredi seçeneklerinden birini tercih edebilir (ikisi aynı anda alınamaz); ayrıca taşınma yardımı gibi ek destekler de duyurulabiliyor. Güncel tutarlar dönemsel olarak değiştiği için, güncel rakamları ve iki seçeneğin karşılaştırmasını kentsel dönüşüm destek hesaplama aracımızdan kontrol edebilirsiniz.

Riskli Bina Tespiti Maliyeti Ne Kadar?

Tespit ücreti; binanın büyüklüğü, kat adedi, karot/donatı taraması gibi gerekli test sayısı ve lisanslı kuruluşun tarifesine göre değişir. Genel olarak müstakil bir konut ile çok katlı bir apartmanın tespit maliyeti aynı değildir; kesin bir teklif için bina bilgilerinizle (kat adedi, inşaat alanı, yapım yılı) bize ulaşmanız yeterli.

Denizli ve Acıpayam’da Riskli Bina Tespiti Nereye Yapılır?

Tespit başvurusu doğrudan lisanslı kurum/kuruluşa yapılır; sonrasında rapor, taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesine iletilir. Denizli 6360 sayılı Kanun’la büyükşehir statüsünde olduğu ve il özel idaresi kaldırıldığı için, Acıpayam dahil tüm ilçelerde süreç ilçe belediyesi imar müdürlüğü üzerinden yürür. Kentsel dönüşümün genel işleyişini ve Denizli’ye özgü noktaları 2026 Türkiye ve Denizli kentsel dönüşüm rehberimizde, hizmet detaylarını ise kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.

Bilinmesi Gereken Noktalar

• Riskli tespit edilmemiş olmak, güvenli demek değildir: tespit talebinde bulunulmamış olması binanın sağlam olduğunu göstermez.
• Tespit bina bazındadır: bir sitede tek bir blok riskli çıkabilir, bu diğer blokların da riskli sayılacağı anlamına gelmez.
• Süreler kritik: itiraz için 15 gün, iptal davası için 30 gün — bu süreler kaçırıldığında hak kaybı yaşanabilir.
• Kira yardımı ile kredi birlikte alınamaz: ikisinden yalnızca biri tercih edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli bina tespitini tüm maliklerin talep etmesi gerekir mi?

Hayır, bir malik veya kanuni temsilcisinin talebi yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz.

Ruhsatsız bir bina için riskli yapı tespiti yaptırılabilir mi?

Evet, arsa malikine ait olması kaydıyla ruhsatsız yapılar da 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilir; ancak harabe/metruk yapılar bu kapsamın dışındadır.

Tespit raporuna kaç gün içinde itiraz edilebilir?

Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde teknik heyet nezdinde itiraz edilebilir.

İtiraz reddedilirse dava açılabilir mi?

Evet, idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; bu hak 30 günlük hak düşürücü süreye tabidir.

Riskli çıkan binada tüm malikler yıkımı kabul etmek zorunda mı?

Hayır, ancak arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin kararına katılmayanların payları, kanundaki açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir.

Kira yardımı ve faiz destekli kredi aynı anda alınabilir mi?

Hayır, ikisinden yalnızca biri tercih edilebilir.

Riskli yapı tespiti ile bina performans analizi aynı şey mi?

Hayır. Performans analizi malikin isteğiyle yaptırılan, doğrudan hukuki sonuç doğurmayan bir mühendislik değerlendirmesidir; riskli yapı tespiti ise 6306 sayılı Kanun kapsamında tapuya işlenen, hukuki sonuç doğuran resmi bir tespittir.

Riskli bina tespitini kimler yapabilir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapabilir.

Tespit sonrası bina hemen mi boşaltılır?

Hayır, önce rapor kesinleşir, ardından güçlendirme veya tahliye-yıkım kararı süreci işletilir; bu süreçte hak sahiplerine tebligat ve süre tanınır.