Ev Alırken Kontrol Listesi: Tapu, İskân ve Bina İncelemesi

📘 Bu yazı Arsa ve İmar Rehberi serimizin bir parçasıdır. Sürecin tamamını sırayla görmek için rehberin tamamına bakabilirsiniz.

Ev almak çoğu insanın hayatındaki en büyük tek harcamadır. Buna rağmen alım kararı genellikle birkaç saatlik daire gezmesi, güzel bir mutfak ve “komşular iyiymiş” bilgisiyle veriliyor. Oysa bir dairenin gerçek değerini belirleyen şeylerin çoğu gözle görülmez: taşıyıcı sistemi, zemini, tapu kaydındaki şerhler, iskân durumu ve projeye uygunluğu.

Bu rehberi bir inşaat mühendisi gözüyle hazırladık. Amacımız sizi korkutmak değil, hangi soruyu kime soracağınızı göstermek. Girişteki üçlü ayrım ve 17. bölümdeki kontrol listesi, incelemeyi planlamanıza yardımcı olur.

1. Gerçek bütçenizi hesaplayın: fiyat, ödeyeceğiniz tutar değildir

İlan fiyatı buzdağının görünen kısmıdır. Kapanışta ödeyeceğiniz ek kalemler:

• Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden %4 oranındadır. Kanunen alıcı ve satıcı arasında paylaşılır, uygulamada çoğunlukla alıcıya yüklenir. Harcı gerçek satış bedeli üzerinden ödeyin; düşük göstermek vergi cezası riski taşır ve ileride satarken değer artış kazancı verginizi büyütür.
• Döner sermaye ve tapu işlem ücretleri
• Emlak danışmanlık bedeli: Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’ne göre satış işlemlerinde hizmet bedeli toplamda satış bedelinin %4’ünü aşamaz (KDV hariç) ve taraflar arasında paylaşılır.
• DASK (zorunlu deprem sigortası) ve tercihen konut sigortası
• Kredi kullanacaksanız: ekspertiz (değerleme) ücreti, kredi tahsis ücreti, hayat sigortası
• Aidat ve site giriş bedeli
• Tadilat ve taşınma: Küçük görünen dokunuşlar bile toplamda ciddi tutar tutar.

Kaba bir kural: ilan fiyatının üzerine %6–10 arası ek maliyet ayırın.

2. Binanın yaşı ve hangi yönetmelikle yapıldığı

Türkiye’de bir binanın deprem güvenliği hakkındaki en hızlı ipucu, ruhsat tarihidir. Çünkü deprem yönetmelikleri zaman içinde ciddi biçimde sıkılaştı:

• 1998 öncesi ruhsatlı binalar: Modern sünek tasarım kurallarının uygulanmadığı dönem. Etriye sıklaştırması, kolon-kiriş birleşim detayları ve beton kalitesi açısından en riskli grup. Mutlaka teknik inceleme yaptırın.
• 1998–2007 arası: 1998 yönetmeliği ile önemli iyileşme oldu ancak denetim zayıftı. Yapı denetimi sistemi 2001’de pilot illerde başladı, 2011’de ülke geneline yayıldı.
• 2007–2018 arası: DBYBHY 2007 dönemi. Yapı denetimi yaygınlaştı, beton ve donatı kalitesi belirgin biçimde arttı.
• 2019 ve sonrası: TBDY 2018 yürürlükte. Performansa dayalı tasarım, daha gerçekçi zemin sınıflandırması ve daha sıkı detay kuralları içerir. Yine de proje, malzeme ve uygulama kalitesi ayrıca kontrol edilmelidir.

Yaş tek başına yeterli bir kriter değildir; kötü yapılmış yeni bina da, iyi yapılmış eski bina da vardır. Ama risk sıralaması için güçlü bir başlangıç noktasıdır.

3. Deprem açısından binada neye bakmalısınız?

Uzman olmadan da fark edebileceğiniz güçlü uyarı işaretleri vardır. Bunlardan birini görürseniz, teknik inceleme yaptırmadan ilerlemeyin:

• Yumuşak/zayıf kat: Zemin katın dükkân veya açık otopark olduğu, üst katlara göre çok daha az duvar içeren binalar. Deprem hasarlarının klasik sebebidir.
• Kolon kesilmiş veya oyulmuş. Dükkân sahibi vitrin için, daire sahibi mutfak için kolonu tıraşlamış olabilir. Bu bir onarım konusu değil, alım kararını iptal etme sebebidir.
• Kısa kolon: Bant pencere veya yarım duvar nedeniyle serbest boyu kısalmış kolonlar. Deprem sırasında ani kesme kırılması yaparlar.
• Planda düzensizlik: Aşırı çıkma, L/U şeklinde plan, katlar arası ani boyut değişimi.
• Kolonda ve kirişte çatlak: Özellikle 45 derecelik (kesme) çatlaklar ve donatının göründüğü, pas payının döküldüğü yerler.
• Bodrum ve temelde nem, tuzlanma, korozyon lekesi.
• Sonradan kaldırılmış dolgu duvarlar veya kat ilavesi. Bina ruhsattaki projeden farklı yüklenmiş olabilir.

Ciddi şüphe varsa yapılacak şey nettir: deprem performans analizi yaptırmak. Bu, röperli inceleme, beton karot alma, donatı tespiti ve hesap içeren teknik bir çalışmadır ve alım bedelinin yanında çok küçük bir maliyettir.

4. Zemin ve konum: binadan önce altına bakın

En iyi proje bile kötü zeminde sorun yaşar. Sorulacak sorular:

• Zemin etüdü raporu var mı, ne diyor? Zemin sınıfı, taşıma gücü ve sıvılaşma riski raporda yazar. Zemin etüdü yazımızda raporun nasıl okunacağını anlattık.
• Bölge dolgu alan mı, eski dere yatağı mı? Bunu belediye imar müdürlüğünden ve yerel esnaftan öğrenebilirsiniz.
• Taban suyu seviyesi. Bodrumda nem ve rutubet varsa su yalıtımı yetersiz demektir.
• Çevredeki binalarda oturma çatlağı var mı? Aynı sokakta birden çok binada benzer çatlak görüyorsanız bu bölgesel bir zemin sorununa işaret eder.
• Yamaç ve istinat duvarı. Binaya bitişik istinat duvarında eğilme, çatlak veya sızıntı varsa dikkat.

5. Ruhsat ve iskân (yapı kullanma izin belgesi)

Bu maddeyi asla atlamayın. Türkiye’de en çok pişmanlık yaratan konu budur.

• Yapı ruhsatı binanın yasal olarak inşa edilme iznidir.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân) ise binanın projeye uygun bitirildiğinin ve oturulabilir olduğunun resmî onayıdır.

İskânı olmayan dairede ne olur? Kat mülkiyetine geçilemez, abonelikler (elektrik, su, doğalgaz) kalıcı yerine geçici olarak alınır, birçok bankada konut kredisi çıkmaz veya faiz oranı yükselir, satarken alıcı bulmakta zorlanırsınız ve en kötüsü — binada projeye aykırılık varsa bu sorunu siz devralmış olursunuz.

“İskânı yakında çıkacak” cümlesine güvenmeyin. Çıkmıyorsa bir sebebi vardır ve o sebep genellikle projeye aykırılıktır. Gerekli belgelerin tam listesi için yapı ruhsatı rehberimize bakabilirsiniz.

6. Tapu kaydını mutlaka inceleyin

e-Devlet üzerinden tapu bilgilerinizi görebilirsiniz, ancak satın alacağınız taşınmaz için takyidat (kısıtlama) belgesi istemelisiniz. Bakılacaklar:

• İpotek: Banka ipoteği varsa satış anında nasıl kaldırılacağı sözleşmede net yazmalı.
• Haciz ve tedbir şerhleri: Devir engeli oluşturur.
• İntifa hakkı ve oturma (sükna) hakkı: Tapu sizin olur ama kullanım başkasının olabilir.
• Kamulaştırma şerhi ve riskli yapı şerhi
• Hisseli tapu mu? Hisseli tapuda belirli bir daireye değil, arsanın payına sahip olursunuz.
• Malik gerçekten satıcı mı? Vekâletle satışta vekâletnamenin kapsamını ve geçerliliğini noterden teyit ettirin.

7. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir bina üzerindeki haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış bağımsız bölümün tam mülkiyetidir. Kat mülkiyeti tapu statüsünü gösterir; taşıyıcı sistem güvenliği ayrıca incelenir ve kredi kararı bankanın değerlendirmesine bağlıdır. İkisi arasındaki farkları ve riskleri ayrıntılı yazımızda ele aldık.

8. Projeye uygunluk: aldığınız daire projede var mı?

Belediyeden ruhsat eki onaylı mimari projeyi isteyin ve gezdiğiniz daireyle karşılaştırın. Sık karşılaşılan aykırılıklar:

• Balkonun kapatılıp odaya dâhil edilmesi
• Ortak alanın (çatı katı, sığınak, kömürlük) daireye katılması
• Projede olmayan ilave kat
• İki dairenin birleştirilmesi veya bir dairenin ikiye bölünmesi
• Bağımsız bölüm numarasının tapu ile fiiliyatta uyuşmaması — bu son madde çok kritiktir; tapuda 5 numaralı daireyi alıp fiilen 7 numarada oturuyor olabilirsiniz.

Aykırılık varsa yapı kayıt belgesi (imar barışı) olup olmadığını sorun; olsa bile bunun kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm süreçlerinde yarattığı kısıtları öğrenin.

9. Brüt m², net m² ve gerçekten kullandığınız alan

İlanda yazan 120 m² genellikle brüt alandır ve ortak alan payını içerir. Fiilen yaşadığınız alan bunun %70–80’i kadar olabilir. m² başına fiyat karşılaştırması yaparken hepsini aynı tanım üzerinden yapın, yoksa elmayla armut karşılaştırırsınız. Detaylar için brüt m² net m² yazımıza bakın.

10. Isı yalıtımı, enerji performansı ve faturalar

• Enerji Kimlik Belgesi (EKB) sınıfı nedir? A’dan G’ye uzanan bu sınıf, dairenin enerji verimliliğini gösterir ve satışta yasal olarak zorunludur.
• Bina mantolamalı mı? Değilse, ileride yaptırmak site kararı gerektirir ve maliyetlidir.
• Pencereler: Çift cam mı, ısı camı mı, profil kalitesi nasıl? Kışın cam kenarında hissedilir soğuk varsa yalıtım zayıftır.
• Duvarda küf ve yoğuşma lekesi var mı? Özellikle dış duvar köşeleri ve pencere kenarları ısı köprüsü göstergesidir. Duvar malzemesinin bu konudaki etkisini gazbeton-tuğla-bims karşılaştırmamızda anlattık.
• Isıtma sistemi: Merkezi mi, bireysel mi, doğalgaz altyapısı var mı? Aylık ısınma gideri satıcıdan geçmiş faturalarla istenebilir.

11. Ses yalıtımı ve komşuluk

Görmezden gelinen ama günlük yaşam konforunu en çok etkileyen faktör budur. Daireyi farklı saatlerde en az iki kez gezin. Akşam saatlerinde komşu sesleri, trafik ve varsa yakındaki işletmelerin gürültüsü ancak o zaman ortaya çıkar. Daire ayırıcı duvarların malzemesini sorun; hafif malzemeyle örülmüş ince duvarlar ses geçirir.

12. Kat seçimi, cephe yönü ve manzara güvencesi

• Zemin kat: Nem, güvenlik ve mahremiyet riski; buna karşılık bahçe ve kolay erişim avantajı.
• Ara katlar: Genellikle en dengeli seçim.
• Çatı katı: Manzara ve sessizlik; ancak yalıtım yetersizse yazın aşırı sıcak, kışın soğuk olur ve su sızıntısı riski en yüksek kattır.
• Cephe yönü: Güney ve güneybatı kışın avantaj, yazın dezavantajdır. Kuzey cepheli daireler kışın soğuk ve nemlidir.
• Manzara kalıcı mı? Karşı parselin imar durumunu belediyeden sorgulayın. Bugün boş olan arsaya yarın 8 katlı bina dikilebilir.
• Asansör: Var mı, kaç kişilik, bakım sözleşmesi güncel mi?
• Otopark: Tapuda size tahsisli mi, yoksa “bulana” mı?

13. Site, aidat ve yönetim

• Aidat ne kadar ve neleri kapsıyor?
• Binanın ödenmemiş borcu var mı? Borçların dönemi, niteliği ve kimin sorumlu olduğu ayrıca incelenmelidir. Yönetimden borcu yoktur yazısı alın.
• Yönetim planını okuyun. Evcil hayvan, işyeri olarak kullanım, kiraya verme gibi kısıtlar burada yazar.
• Yaklaşan büyük ortak gider var mı? (Asansör yenileme, çatı onarımı, dış cephe boyası) Bunlar size ciddi tutarlar olarak yansır.
• Site içindeyse: güvenlik, ortak alan bakım standardı ve doluluk oranı.

14. Kredi kullanacaksanız: ekspertiz raporunu okuyun

Banka değerleme raporu taşınmazın değerini ve rapor kapsamındaki tapu/proje durumunu ele alır; deprem performans analizi yerine geçmez ve ücret koşulu banka teklifinde kontrol edilmelidir. Raporda taşınmazın piyasa değeri, tapu durumu, iskân bilgisi ve projeye uygunluğu yer alır. Ekspertiz değeri satış fiyatının belirgin biçimde altındaysa bu bir uyarıdır: ya fiyat şişkindir ya da taşınmazda bir sorun vardır. Ayrıca kredi tutarı bu değer üzerinden hesaplanacağı için peşinatınız beklediğinizden yüksek çıkabilir.

15. Projeden (maketten) alıyorsanız ek riskler

Bitmiş daire almakla proje aşamasında almak çok farklı risk profilleridir. Projeden alıyorsanız:

• Müteahhidin yetki belge grubunu sorgulayın. Belge grubu projenin büyüklüğünü karşılamıyorsa ruhsat ve iskân süreçlerinde tıkanma yaşanır. Grup limitlerini müteahhitlik belgesi rehberimizden kontrol edebilirsiniz.
• Yapı denetim kuruluşunun adını ve dosya numarasını isteyin. Yapı denetimi zorunlu bir güvencedir.
• Teslim tarihi ve gecikme cezası sözleşmede net yazsın. “Yaklaşık” ifadesi hukuken zayıftır.
• Mahal listesi (teknik şartname) ekli olsun. Hangi marka kombi, hangi sınıf seramik, hangi profil pencere — hepsi yazılı olmalı. Yazılı olmayan her şey en ucuzuyla yapılır.
• Ödeme planı iş ilerlemesine bağlansın, takvime değil.
• Kat karşılığı bir projeyse arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeyi görün; tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı kritiktir. Detaylar kat karşılığı sözleşme yazımızda.

16. Kentsel dönüşüm ihtimalini hesaba katın

Eski bir bina alıyorsanız, ileride dönüşüme girme ihtimali hem risk hem fırsattır. Fırsat tarafı: yeni ve güvenli bir daireye kavuşabilirsiniz. Risk tarafı: süreç yıllar sürebilir, kira yardımı yetmeyebilir ve arsa payınız düşükse yeni binada daha küçük bir daire alabilirsiniz. Bu yüzden arsa payınızı mutlaka öğrenin. Süreç ve destekler için kentsel dönüşüm rehberimize göz atın.

17. Satın alma öncesi kontrol listesi

Daireyi gezmeye giderken yanınıza alın:

1. Ruhsat tarihi ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) var mı?
2. Tapu kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı, hisseli mi?
3. Takyidat belgesinde ipotek, haciz, şerh var mı?
4. Ruhsat eki mimari proje ile daire birebir uyuşuyor mu?
5. Bağımsız bölüm numarası tapu ile aynı mı?
6. Kolonlarda kesme, oyma, çatlak var mı? Zemin katta yumuşak kat durumu?
7. Bodrumda nem, tuzlanma, su izi var mı?
8. Zemin etüdü raporu ve zemin sınıfı nedir?
9. DASK poliçesi güncel mi?
10. Enerji Kimlik Belgesi sınıfı nedir?
11. Aidat ne kadar, binanın ödenmemiş borcu var mı?
12. Yaklaşan büyük ortak gider var mı?
13. Otopark tapuya tahsisli mi?
14. Karşı parselin imar durumu ne? Manzara kapanır mı?
15. Daireyi farklı saatlerde en az iki kez gezdiniz mi?
16. Su basıncı, tesisat, elektrik panosu ve kombi yaşı kontrol edildi mi?

Ev almadan önce teknik inceleme: Denizli ve Acıpayam

Özkaya Mühendislik olarak alım öncesi bina teknik incelemesi, deprem performans analizi, projeye uygunluk kontrolü ve imar durumu değerlendirmesi hizmeti veriyoruz. Milyonlarca liralık bir kararın öncesinde yapılacak birkaç günlük inceleme, en ucuz sigortadır.

Almayı düşündüğünüz dairenin adresini ve varsa tapu bilgisini iletin, neye baktığımızı ve süreci anlatalım.

WhatsApp’tan hemen yazın: +90 507 568 08 85

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir. Somut alım kararlarında taşınmazın teknik incelemesini ve tapu-hukuk sürecini uzmanlarla birlikte yürütmenizi öneririz.

Bu yazıyı hazırlayan

Ali Osman Özkaya

İnşaat Mühendisi · Özkaya Mühendislik Kurucusu

Denizli ve Acıpayam’da mimari proje, betonarme ve çelik statik proje, yapı ruhsatı süreçleri ve deprem performans analizi alanlarında hizmet veriyor. Projelerini TBDY 2018, TS 500 ve ÇYTHYE 2016 esaslarına göre hazırlıyor. Bu yazı, saha ve proje deneyimine dayanarak hazırlanmıştır.

Profili görüntüle →  ·  WhatsApp’tan sorun →

Örnek teknik inceleme teslim dosyası

Temsili ve kişisel veri içermeyen dosya yapısı: Aşağıdaki örnek gerçek müşteri raporu veya bina güvenlik belgesi değildir.

Ön inceleme raporu ile ayrıntılı performans analizi farklı kapsamlar olabilir. Hizmet almadan önce bina testi yöntemlerini karşılaştırın.

Dairede nem, tavan lekesi veya bodrumda ıslaklık gördüyseniz olası nedenleri su kaçağı belirti tablosunda inceleyin.

Sıkça sorulan sorular

Ev alırken ilk hangi belgeleri istemeliyim?

Güncel tapu ve takyidat, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı mimari projeyle başlayın. Satılan bağımsız bölüm ile kayıtların aynı olduğunu doğrulayın.

Tapuda kat irtifakı yazması iskân olmadığı anlamına mı gelir?

Tek başına kesin sonuç vermez. Belediye kayıtlarından iskânı, tapu müdürlüğünden kat mülkiyetine geçiş durumunu kontrol edin. Kat irtifaklı ev kontrol akışını izleyin.

Gözle bakarak bina güvenliği anlaşılır mı?

Gözlem inceleme ihtiyacını gösterebilir; taşıyıcı sistem güvenliğini kanıtlamaz. İnceleme amacına göre yerinde veri, test ve mühendislik hesabı gerekir.

Satış fiyatı dışında ne kadar bütçe ayırmalıyım?

Tek oran yoktur. 4 milyon TL üzerinden alım masrafı senaryolarında harç, kredi, emlakçı, DASK ve diğer kalemleri ayrı hesaplayın.

Güncelleme: 18 Eylül 2026. Liste genel bilgilendirme içindir; satın alma kararı taşınmazın belgeleri ve uzman incelemesiyle değerlendirilmelidir.